Аннотация

Цель исследования
Описать состояние российского рынка складской недвижимости.

Задачи исследования
           1. Определить понятие складской недвижимости, ее основные функции и роли в сегментах логистических услуг и коммерческой недвижимости.
 2. Классифицировать складские помещения и определить основные сегменты рынка складской недвижимости.
 3. Определить мировой уровень развития складской недвижимости.
 4. Определить объем российского рынка складской недвижимости.
 5. Определить влияние мирового экономического кризиса на рынок складской недвижимости.
 6. Определить тенденции и перспективы российского рынка складской недвижимости.
 7. Выявить крупных игроков рынка складской недвижимости.
 8. Охарактеризовать региональные рынки складской недвижимости.
 

Объект  исследования
 Российский рынок складской недвижимости.

Метод сбора информации
Мониторинг материалов печатных и электронных деловых и специализированных изданий, аналитических обзоров рынка; Интернет; материалов маркетинговых и консалтинговых компаний; результаты исследований DISCOVERY Research Group.

Метод анализа данных
Традиционный контент-анализ документов.

Информационная База Исследования
1. Печатные и электронные, деловые и специализированные издания.
2. Базы данных ФТС РФ (импорта и экспорта), ФСГС РФ (производства).
3. Ресурсы сети Интернет.
4. Материалы компаний.
5. Аналитические обзорные статьи в прессе.
6. Результаты исследований маркетинговых и консалтинговых агентств.
7. Экспертные оценки.
8. Интервью с производителями и другими участниками рынка.
9. Материалы отраслевых учреждений и базы данных.
10. Базы данных Discovery Research Group.

Содержание отчёта

•  

  СПИСОК ТАБЛИЦ И ДИАГРАММ 10
  РЕЗЮМЕ 15
  ГЛАВА 1. ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ИССЛЕДОВАНИЯ 17
  Цель исследования 17
  Задачи исследования 17
  Объект исследования 17
  Метод сбора информации 17
  Метода анализа данных 18
  Информационная База Исследования 18

  
  ГЛАВА 2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ И ЕЕ ОСНОВНЫХ ХАРАКТЕРИСТИК 19
  §1. Коммерческая недвижимость и ее основные сегменты 19
  §2. Общее понятие склада и его основных функций 19
       §3. Процесс складирования 21
  §4. Способы идентификации товаров на складе 22
  §5. Основные параметры классификации складских помещений 23
  Классификация складов для хранения нефти и     нефтепродуктов 28
  Склады для индивидуального хранения вещей как новый  сегмент российского рынка складской недвижимости 29
           Склады для хранения акцизных товаров 33
  Организация складских помещений при магазинах 35
  §6. Складская недвижимость как часть цепочки логистических услуг 37

  
  ГЛАВА 3. НОРМАТИВНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ, ПРЕДЪЯВЛЯЕМЫЕ К ДЕЯТЕЛЬНОСТИ СКЛАДОВ  39
  §1.Требования, предъявляемые к хранению продовольственных товаров  39
  §2. Требования, предъявляемые к складированию парфюмерно-косметической продукции 41

  §3. Перечень нормативно-правовых актов, регламентирующих безопасное функционирование объектов складской недвижимости 44

  
  ГЛАВА 4. ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ РАЗВИТИЯ СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ  50
  §1. Влияние экономического кризиса на мировой рынок складской недвижимости 50
        Европа/Средний Восток/Африка 50
       США и Канада 51
       Азиатско-Тихоокеанский регион 51
  §2. Мировой рейтинг арендных ставок складской недвижимости в 2010-2011 годах  52
  §3. Мировой рынок self-storage  54
  §4. Развитие украинского рынка складской недвижимости 55
  ГЛАВА 5. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ РОССИЙСКОГО РЫНКА СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ  57
  §1. Объем российского рынка складской недвижимости  57
  §2. Влияние мирового экономического кризиса на рынок логистических услуг в целом  59
  §3. Влияние мирового экономического кризиса на рынок складской недвижимости  61
  §4. Инвестирование коммерческой, в том числе складской, недвижимости  65
  §5. Выход из кризиса рынка логистических услуг в целом  68
  §6. Выход из кризиса: тенденции и перспективы развития складской недвижимости  68
  §7. Спрос на складскую недвижимость в 2010-2011 годах  72
         Спрос на холодильные склады во время аномальной жары в 2010 году  74

  
  ГЛАВА 6. ОСОБЕННОСТИ ВХОДА НА РЫНОК СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ  76
  §1. Стартовые инвестиции в покупку и земли и строительство складских помещений  76
  §2. Расчет складских площадей 
   82
  §3. Показатели эффективности использования площади склада 83
  §4. АВС - анализ для повышения эффективности работы склада 84
  §5. Показатели интенсивности работы складов  85
  §6. Особенности строительства холодильных (низкотемпературных) складов  86
  §7. Складское оборудование как неотъемлемая часть функционирования складов  88
  §8. Особенности охраны складских помещений  92
  §9. Кадровая политика в деятельности складских комплексов 93

  
  ГЛАВА 7. ГЕОГРАФИЯ РАСПРОСТРАНЕНИЯ РОССИЙСКОГО РЫНКА СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ  96
  Центральный Федеральный округ  96
       Москва и Московская область  97
            Липецк 121
      Тверь  122
      Воронеж  123
      Ярославль  124
  Северо-Западный Федеральный округ  125
     Санкт-Петербург и Ленинградская область  125
     Вологда  136
     Калининград  137
  Приволжский Федеральный округ  138
  Нижний Новгород и Нижегородская область  138
  Казань 147
  Ульяновск 149
  Саратов 150
  Самара 150
  Уфа 154
  Уральский Федеральный округ  157
  Екатеринбург и Свердловская область 158
  Тюмень 163
  Челябинск 163
  Сибирский Федеральный округ 166
  Новосибирск 166
  Красноярск 174
  Томск  175
  Южный Федеральный округ   177
  Ростов-на-Дону 180
  Краснодар 181
  Волгоград 184
  Ставрополь 184
  Сочи 188
  Дальневосточный Федеральный округ  191

  
  ГЛАВА 8.  КРУПНЕЙШИЕ ИГРОКИ РЫНКА СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ  193
  Raven Russia  193
  MirLand Development Corporation 194
  Холдинг «Международное логистическое партнерство» (МЛП) 196
       РосЕвроДевелопмент 198
  Евразия Логистик 199
  Quinn Group 200
  A+  Development 201
  Эспро Девелопмент 202
  ItellaNLC  203
  Tablogix  204
  «Склад Менеджмент» - новый игрок рынка складской недвижимости  204

  
  ГЛАВА 9.  ИЗВЕСТНЫЕ КОМПАНИИ-АРЕНДАТОРЫ И КРУПНЫЕ СДЕЛКИ НА РЫНКЕ СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ  206
  «Х5 Retail Group»  206
  Холдинг «ТВОЕ» 206
  «Эльдорадо» 207
  ОАО «Кондитерская фабрика им. Н. К. Крупской» 208
  ЗАО «Дикси» 209
  «Avon» (Эйвон) 209
  «Алиди» 210
  ЗАО «Империя-Фарма» 210

   

• 
  Отчет содержит 99 диаграмм и 16 таблиц.

  Диаграммы:
  Диаграмма 1. Наполняемость терминалов self-storage компании «Kr Properties» за первые 3 месяца работы в 2010-2011 г, % 32
  Диаграмма 2. Соотношение физических и юридических лиц среди клиентов складов сегмента self-storage в 2011 г, % 32
  Диаграмма 3. Доля складских услуг в структуре логистических услуг в 2010 г, % 38
  Диаграмма 20. Доля кормов для животных в хранении продовольственных товаров 39
  Диаграмма 4. Количество складских площадей на одного человека в РФ и в Европе в 2009 г, кв м/тыс чел 50
  Диаграмма 5. Динамика роста качественных складских площадей в России в 2008-2010 г, млн кв м 57
  Диаграмма 6. Рост стоимостного объема рынка складских услуг в 2007-2010 г, $ млрд 58
  Диаграмма 7. Сравнительная характеристика арендной платы складских и офисных площадей, % от товарооборота 58
  Диаграмма 8. Доли различных видов транспорта в общей структуре грузоперевозок в 2009 г, % 60
  Диаграмма 9. Показатели грузооборота на различных видах транспорта в 2009 г, % 60
  Диаграмма 10. Регионы России, сохранившие положительную динамику на рынке складской недвижимости во время кризиса, % 62
  Диаграмма 11. Количество складских площадей, введенных в эксплуатацию во время кризиса без отставания от запланированных сроков, на примере московского региона, % 63
  Диаграмма 12. Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в i квартале 2010 и 2011 г, $ млн 65
  Диаграмма 13. Структура распределения инвестиций на рынке коммерческой недвижимости в I квартале 2011 г, % 66
  Диаграмма 14. Рост инвестиций в сегменте складкой недвижимости в 2009-2010 г, % 66
  Диаграмма 15. Доли инвестиционных сделок в отношении объектов коммерческой недвижимости на московском и региональном рынках, % 67
  Диаграмма 16. Расположение качественных складских площадей на территории РФ в 2010 г, % 72
  Диаграмма 17. Прогнозируемая загрузка складских площадей ко второму полугодию 2011 г, % 73
  Диаграмма 18. Цены на продажу земель под строительство складских комплексов в московском регионе в 2009 г, $/сотка 77
  Диаграмма 19. Доли инвестиций, вкладываемые на различных этапах строительства складского комплекса, % 79
  Диаграмма 21. Арендные ставки складских помещений в московском регионе в первом полугодии 2010 г, $, кв.  м./год 98
  Диаграмма 22. Цены продаж складских помещений в московском регионе в первом полугодии 2010 г, $, кв.м., год 99
  Диаграмма 23. Доля складских помещений класса а, введенных в московском регионе в 2010 г, % 100
  Диаграмма 24. Совокупный объем предложения объектов производственно-складской недвижимости в I полугодии 2010 г, млн кв м 101
  Диаграмма 25. Динамика предложения и строительства качественных складских площадей в московском регионе по данным компании «Миэль» в 2003-2010 г, тыс кв м 102
  Диаграмма 26. Доли вакантных складских помещений класса а в московском регионе в 2009-2011 г, % 103
  Диаграмма 27. Вакантные складские площади в различных районах Подмосковья в 2010 г, % 104
  Диаграмма 28. Распределение заявок на аренду складских площадей в 2010 г,  в зависимости от района московской области, % 104
  Диаграмма 29. Динамика изменения распределения заявок на аренду складских площадей в 2009-2010 г в зависимости от района московской области, % 105
  Диаграмма 30. Распределение заявок на покупку складской недвижимости московского региона в зависимости от района, в 2010 г, % 105
  Диаграмма 31. Динамика изменения распределения заявок на покупку складской недвижимости московского региона в зависимости от направления в 2009-2010 г, % 106
  Диаграмма 32. Соотношение заявок на аренду и продажу складских площадей московского региона в зависимости от направления в 2010 г, % 106
  Диаграмма 33. Распределение предложения складских помещений по округам Москвы в 2010 г, % 107
  Диаграмма 34. Спрос на складские помещения московского региона в зависимости от профилей арендаторов, % 108
  Диаграмма 35. Спрос на складские помещения московского региона в 2010 г, % 108
  Диаграмма 36. Динамика изменения спроса на аренду складских площадей московского региона в 2009-2010 г, % 109
  Диаграмма 37. Доля сделок с иностранными компаниями на рынке складской недвижимости московского региона  в 2010 г, % 110
  Диаграмма 38. Сравнение долей сделок российских и иностранных компаний на рынке складской недвижимости московского региона  в 2009-2010 г, % 110
  Диаграмма 39. Спрос на покупку складских площадей московского региона в 2010 г, % 111
  Диаграмма 40. Динамика изменения спроса на покупку складской недвижимости московского региона в 2009-2010 г, % 111
  Диаграмма 41.объем нового строительства складских площадей в московском регионе в I квартале 2011 г, кв м 112
  Диаграмма 42. Рост объема нового строительства складских площадей в московском регионе в 2010-2011 г, кв м 113
  Диаграмма 43. Количество продуктов питания, нуждающихся в хранении в холодильных и морозильных камерах, % 114
  Диаграмма 44. Доля холодильных складов на рынке складских помещений московского региона в 2010 г, % 115
  Диаграмма 45. Холодильные склады московского региона, построенные в советский период, % 116
  Диаграмма 46. Арендные ставки на склады с холодильным оборудованием в московском регионе в 2010 г, $ кв.м/год 117
  Диаграмма 47. Основные арендаторы холодильных складов московского региона, % 117
  Диаграмма 48. Распределение площадей холодильных складов московского региона в зависимости от температурного режима, % 118
  Диаграмма 49. Сравнение цен на услуги self-storage в Москве и за рубежом, $/кв м 120
  Диаграмма 50. Доля качественных вакантных площадей складских помещений в Санкт-Петербурге в начале 2010 г, % 127
  Диаграмма 51. Арендные ставки на складские помещения Санкт-Петербурга в 2010 г, $ кв.м/год 127
  Диаграмма 52. Увеличение рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга в 2010 г, % 129
  Диаграмма 53. Доли площадей разных классов на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга в 2010 г, % 130
  Диаграмма 54. Изменение структуры рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга в 2009-2010 г, % 131
  Диаграмма 55. Площади складских помещений Санкт-Петербурга, характеризуемые самым массовым спросом в 2009-2010 г, кв м 132
  Диаграмма 56. Доля холодильных складов на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга, % 133
  Диаграмма 57.  Доля холодильных складов Санкт-Петербурга, не сдающих площади в аренду, % 133
  Диаграмма 58. Увеличение вакантных складских площадей Нижнего Новгорода во время мирового экономического кризиса в 2009 г, % 139
  Диаграмма 59. Снижение арендных ставок складских площадей Нижнего Новгорода во время мирового экономического кризиса в 2009 г в зависимости от района города, % 139
  Диаграмма 60. Соотношение складских помещений Нижнего Новгорода, выставленных для аренды и для продажи в 2009 г, % 140
  Диаграмма 61. Распределение рынка складских помещений по различным районам нижегородской области, % 142
  Диаграмма 62. Средние ставки аренды складских помещений в нижегородской области в I группе районов в 2009 г, % 143
  Диаграмма 63. Сравнение средних арендных ставок на складские помещения в различных районах нижегородской области в 2009 г, руб/кв м/год 144
  Диаграмма 64. Уровень цен на продажу складских помещений нижегородской области в 2009 г, % 144
  Диаграмма 65. Сравнение цен на продажу складской недвижимости в зависимости от района нижегородской области в 2009 г, руб/кв м 146
  Диаграмма 66. Доля складских площадей на рынке коммерческой недвижимости Ульяновска в 2009 г, % 149
  Диаграмма 67. Доля качественных складских помещений Самары в 2009 г, % 151
  Диаграмма 68. Динамика ставки аренды на складские помещения Самары во втором полугодии 2009 г, руб/кв м 152
  Диаграмма 69. Структура предложения складских помещений Самары в аренду в IV квартале 2009 г, % 153
  Диаграмма 70. Структура предложения на рынке складской недвижимости в Уфе в 2011 г, % 155
  Диаграмма 71. Количество складских площадей Екатеринбурга в 2009-2010 г, кв м 159
  Диаграмма 72. Объем предложения складских предложений Екатеринбурга в 2010 г, % 160
  Диаграмма 73. Доля качественных площадей классов а и в на рынке складской недвижимости Екатеринбурга, % 160
  Диаграмма 74. Продажа складской недвижимости в разных районах Новосибирска в iii квартале 2009 г, % 167
  Диаграмма 75. Размер площадей складской недвижимости, выставленной на продажу в III квартале 2009 г, % 167
  Диаграмма 76. Сравнение стоимости продажи складских площадей в разных районах Новосибирска в III квартале 2009 г, руб за кв м 168
  Диаграмма 77. Средние удельные цены на продажу складских площадей Новосибирска в зависимости от района расположения в iii квартале 2010 г, тыс руб/кв м 170
  Диаграмма 78. Структура спроса на рынке коммерческой  недвижимости Новосибирска в I квартале 2011 г, % 172
  Диаграмма 79. Структура предложения складской недвижимости Новосибирска площадью более 1000 кв м в в I квартале 2011 г, % 172
  Диаграмма 80. Доли вакантных складских площадей Новосибирска в 2010-2011 г, % 173
  Диаграмма 81. Спрос на складские помещения Томска, % 176
  Диаграмма 82. Распределение складских площадей по районам города Томска, % 176
  Диаграмма 83. Предложение складских помещений на рынке коммерческой недвижимости Томска, % 177
  Диаграмма 84. Замороженные в кризис проекты складской недвижимости ЮФО, % 179
  Диаграмма 85. Объем рынка складской недвижимости Ростова-на-Дону в 2009 г, тыс кв м 181
  Диаграмма 86. Наличие складской недвижимости в Краснодаре по мнению экспертов в 2009 г, % 182
  Диаграмма 87. Диапазон арендных ставок на складскую недвижимость Краснодара в 2010 г, руб/кв м/год 183
  Диаграмма 88. Диапазон цен продаж складской недвижимости в Краснодаре в 2010 г, руб/кв м 183
  Диаграмма 89. Удельный вес каждого сегмента рынка коммерческой недвижимости Ставрополя в декабре 2010 г, % 185
  Диаграмма 90. Динамика цен продажи складской недвижимости Ставрополя в 2010 г, руб/кв м 186
  Диаграмма 91. Динамика изменения цен продажи складской недвижимости Ставрополя в 2010 г, % 186
  Диаграмма 92. Динамика изменения средневзвешенной цены предложения в аренду складских площадей в Ставрополе в 2010 г, руб/кв м/мес 187
  Диаграмма 93. Динамика изменения средневзвешенной цены предложения производственно-складской недвижимости в аренду в Ставрополе в течение 2010 г,  % 188
  Диаграмма 94. Рынок складской недвижимости в сочи в 2009 г, % 190
  Диаграмма 95. Задолженность по долгосрочным обязательствам (кредиты, облигации, займы) компании «Mirland Development Corporation» во время экономического кризиса 2008 г, % 195
  Диаграмма 96. Чистые активы компании «Mirland Development» во время мирового экономического кризиса в 2008 г, млн $ 195
  Диаграмма 97. Количество вакантных складских площадей, принадлежащих компании «млн», в апреле 2010 г, % 197
  Диаграмма 98. Количество вакантных складских площадей, принадлежащих компании «млн» в московском регионе, в апреле 2010 г, тыс кв м 198
  Диаграмма 99. Доля компании «Евразия логистик» на российском рынке складской недвижимости в первом полугодии 2010 г, % 199

  
  Таблицы:
  Таблица 1. Классификация складских помещений, предложенная компанией «Knight Frank» 27
  Таблица 2. Классификация складов нефти и нефтепродуктов 29
  Таблица 3. Города с самой дорогой складской и индустриальной недвижимостью в мире в 2011 г 52
  Таблица 4.  Самые быстрорастущие рынки индустриальной и складской недвижимости в мире в 2011г 53
  Таблица 5. Ставки капитализации для качественных объектов коммерческой недвижимости, % 67
  Таблица 6. Основные факторы успеха и риски при строительстве складских комплексов. 81
  Таблица 7. Кадровая структура складского комплекса 94
  Таблица 8. Крупнейшие сделки по аренде складских площадей в московском регионе в 2010 г 98
  Таблица 9. Складские комплексы, готовые к вводу в московском регионе в 2010 г 100
  Таблица 10. Примеры складских объектов, введенных в эксплуатацию в московском регионе в I квартале 2011 г 112
  Таблица 11. Наиболее крупные объекты, запланированные к вводу в эксплуатацию до конца 2011 г в московском регионе 113
  Таблица 12. Складские комплексы, введенные в 2010 г в Санкт-Петербурге 130
  Таблица 13. Колебания средней цены продажи складских помещений Новосибирска в III квартале 2009 г 168
  Таблица 14. Снижение стоимости на складские площади Новосибирска в III квартале 2009 г, в зависимости от размера этих площадей, % 169
  Таблица 15. Ставки продажи складской недвижимости Ставрополя в 2010 г, руб/кв м 185
  Таблица 16. Арендные ставки на производственно-складскую недвижимость Ставрополя в 2010 г, руб/кв м/месс 187