Аннотация

Маркетинговое исследование, проведенное экспертами компании Vesco Consulting, дает наиболее полное представление о сегментах загородной и городской недвижимости, расположенной до 50 км от МКАД по одному из динамично развивающихся направлений области – Киевскому.

В рамках данной работы детально проанализированы 23 коттеджных поселка загородного рынка, 115 новостроек. При этом также оценивались социально-экономические показатели развития Московской области: инвестиционный климат, влияние кризиса на основные показатели развития, планы по жилищному и дорожному строительству, в отношении развития сектора коммерческой недвижимости и объектов инфраструктуры.

В ходе выполнения работы выполнены следующие задачи:
1. Дана общая характеристика развития загородного рынка Подмосковья;
2. Проведен анализ предложения на рынке охраняемых коттеджных поселков,
расположенных не далее 50 км от МКАД по Киевскому шоссе;
3. Проведен анализ состояния спроса на локальном рынке коттеджных
поселков;
4. Изучена динамика развития рынка и выявлены основные особенности
выбранного сегмента;
5. На основе проведенного анализа перечисленных составляющих рынка
загородной жилой недвижимости даны общие выводы о состоянии рынка и
перспективах его развития.
На сегодняшний день наиболее представлены на исследуемом локальном рынке коттеджи и участки без обязательного подряда на строительство. Большинство загородных проектов презентованы около года назад. В рамках работы детально изучено окружение существующих коттеджных поселков, динамика продаж, стадия готовности, планируемые к строительству объекты инфраструктуры и т.д.  Однако особо ценными для застройщиков, планирующих заняться строительством и продажей загородного жилья, станут данные о принципах формирования стоимости домовладений, динамике изменения цен под влиянием различных факторов – удаленности, площади дома/участка, стадии готовности проекта, наличия инженерных сетей, от категории и вида разрешенного использования земли.
Что касается сегмента жилой недвижимости, то наибольшее предложение сконцентрировано по двум активно развивающимся городам локального рынка – Апрелевке и Московском. Здесь девелоперы осуществляют комплексную застройку территории и возводят целые кварталы согласно единым архитектурным проектам. В данном разделе работы все объекты первичного рынка проанализированы по материалам строительства, этажности, комнатности, стоимости за 1 кв.м. Интересными для девелоперов станут данные, характеризующие потенциальных покупателей объектов исследованного сегмента, факторы, влияющие на совершение покупки, наиболее востребованные клиентами технологии, площади, бюджеты.

Содержание отчёта

• I. ВВЕДЕНИЕ
  Цели и задачи исследования
  Методология исследования
  II. СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ СОСТОЯНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОГО КЛИМАТА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
  2.1 Социально-экономические показатели развития
  2.2 Инвестиционный климат
  2.3 Влияние кризиса на основные показатели развития
  2.4 Планы развития (жилищное строительство, коммерческая недвижимость, объекты инфраструктуры, дорожное строительство)
  III. АНАЛИЗ ПЕРВИЧНОГО РЫНКА ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПОДМОСКОВЬЯ И ИССЛЕДУЕМОГО НАПРАВЛЕНИЯ
  3.1 Общая ситуация на рынке загородной недвижимости
  3.2 Основные показатели и тенденции развития загородной недвижимости
  3.3 Характеристика и особенности киевского направления
  3.3.1 Транспортная ситуация
  3.3.2 Инфраструктура
  3.3.3 Престижность направления
  3.3.4 Экологическая ситуация
  IV. ХАРАКТЕРИСТИКА ПРЕДЛОЖЕНИЯ РЫНКА И КЛАССИФИКАЦИЯ, ФОРМИРОВАНИЕ КОНКУРЕНТНОЙ СРЕДЫ ПРОЕКТА
  4.1 Детальное описание существующей и формирующейся конкурентной среды
  4.2 Анализ предложения в сегменте «Эконом»
  4.2.1 Структура предложения в зависимости от удаленности от МКАД
  4.2.2 Структура предложения в зависимости от класса объекта
  4.2.3 Структура предложения в зависимости степени готовности поселка, дома
  4.2.4 Структура предложения в зависимости удаленности от основной трассы
  4.2.5 Структура предложения в зависимости типа окружения, рекреации
  4.2.6 Структура предложения в зависимости от объема инфраструктуры
  4.2.7 Структура предложения в зависимости от обеспеченности инженерными сетями
  4.2.8 Структура предложения в зависимости от количества домовладений
  4.2.9 Структура предложения в зависимости от предлагаемого продукта (участки с подрядом, без подряда)
  4.2.10 Структура предложения в зависимости от размера земельного участка
  4.2.11 Структура предложения в зависимости от технологии строительства и архитектурного стиля
  4.2.12 Структура предложения в зависимости от типа строений
  4.2.13 Структура предложения в зависимости от площади домовладений
  4.2.14 Структура предложения в зависимости от наличия отделки домовладений
  4.2.15 Структура предложения в зависимости от стоимости объекта и 1 кв.м
  4.3 Анализ предложения в сегменте «Бизнес» (в формате обзора)
  4.4 Формирование количественных и стоимостных показателей, коттеджных застроек в сегмента «Эконом» и «Бизнес»
  4.5 Детальное описание проектов, вышедших на рынок в 2009-2010 г.
  4.6. Анализ спроса в сегменте «Эконом»
  4.6.1 Общая характеристика спроса
  4.6.2 Структура спроса в зависимости от удаленности от МКАД
  4.6.3 Структура спроса в зависимости от класса объекта
  4.6.4 Структура спроса в зависимости от степени готовности поселка, дома
  4.6.5 Структура спроса в зависимости от удаленности от основной трассы
  4.6.6 Структура спроса в зависимости типа окружения, рекреации
  4.6.7 Структура спроса в зависимости в зависимости от объема инфраструктуры
  4.6.8 Структура спроса в зависимости от обеспеченности инженерными сетями
  4.6.9 Структура спроса в зависимости от количества домовладений
  4.6.10 Структура спроса в зависимости от предлагаемого продукта (участки с подрядом, без подряда)
  4.6.11 Структура спроса в зависимости от размера земельного участка
  4.6.12 Структура спроса в зависимости от технологии строительства и архитектурного стиля
  4.6.13 Структура спроса в зависимости от типа строений
  4.6.14 Структура спроса в зависимости от площади домовладений
  4.6.15 Структура спроса в зависимости от наличия отделки домовладений
  4.6.16 Структура спроса в зависимости от стоимости объекта и 1 кв.м
  4.7 Анализ спроса в сегменте «Бизнес» (в формате обзора)
  4.8 Сезонность спроса
  4.9 Основные факторы, определяющие выбор потребителя
  5. Данные по продажам на рынке загородного жилья исследуемого направления
  5.1 Объем продаж в квартал/месяц
  5.2 Количество домовладений, выставленных на конец квартала/месяца по типам
  5.3 Цены предложения по каждому виду объектов продаж
  5.4 Средние цены предложения по направлениям за землю без подряда и по видам недвижимости
  5.5 Средние показатели вновь выведенных поселков
  5.6 Поселки-бестселлеры
  V. ТЕКУЩЕЕ СОСТОЯНИЕ ЦЕН И ПРИНЦИПЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ
  5.1 Земельные участки с подрядом, готовые объекты
  5.1.1 Динамика средних цен продажи 1 кв.м. по данным за 2008-2010 г.г
  5.1.2 Изменение цен продажи 1 кв.м. в зависимости от удаленности от МКАД
  5.1.3 Изменение цен продажи 1 кв.м. в зависимости от класса объекта: «бизнес» и «эконом»
  5.1.4 Изменение цен продажи 1 кв.м. в зависимости от типа строений
  5.1.5 Изменение цен продажи 1 кв.м. в зависимости от стадии реализации проекта
  5.1.6 Изменение цен продажи 1 кв.м. в зависимости от технологии строительства и используемых материалов
  5.1.7 Изменение цен продажи 1 кв.м. в зависимости от площади дома и земельного участка
  5.1.8 Изменение цен продажи 1 кв.м. в зависимости от наличия отделки помещений
  5.1.9 Анализ основных тенденций и факторов, влияющих на формирования цены продажи (земельные участки с подрядом, готовые объекты)
  5.2 Земельные участки без подряда
  5.2.1 Динамика средних цен продажи 1 сот. по данным за 2008-2010 г.г.
  5.2.2 Изменение цен продажи 1 сот. в зависимости от класса поселка: «бизнес» и «эконом»
  5.2.3 Изменение цен продажи 1 сот. в зависимости от стадии реализации проекта
  5.2.4 Изменение цен продажи 1 сот. в зависимости от площади земельного участка
  5.2.5 Изменение цен продажи 1 сот. в зависимости от наличия инженерных сетей
  5.2.6 Изменение цен продажи 1 сот. в зависимости от категории и разрешенного использования ЗУ
  5.2.7 Анализ основных тенденций и факторов, влияющих на формирования цены продажи (земельные участки без подряда)
  5.3 Обзор компаний – потенциальных конкурентов по исследуемому направлению
  5.4 Прогноз развития рынка загородной недвижимости поселков на ближайшие 3-4 года
  5.4.1 Прогноз объема рынка 2010-2014 г
  5.4.2 Прогноз темпов продаж и насыщения рынка 2010-2014 гг
  5.4.3 Прогноз структуры спроса
  5.4.4 Прогноз структуры предложения
  5.4.5 Прогноз продажной стоимости (жилые помещения, земельные участки) максимальные и минимальные ценовые показатели
  VI. АНАЛИЗ ДРУГИХ СЕГМЕНТОВ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ИССЛЕДУЕМОГО НАПРАВЛЕНИЯ
  6. 1 Обзор сегмента жилой недвижимости (многоквартирные дома)
  6.1.1 Структура предложения
  6.1.2 Структура спроса (в формате экспертного мнения)
  6.1.3 Динамика цен
  6.1 4 Прогноз развития (объемы продаж, динамика цен)

   

• Диаграмма 1.  Объем инвестиций, вложенных в экономику Московской области, млрд. руб.
  Диаграмма 2. Динамика изменения индекса промышленного производства Московской области
  Диаграмма 3. Средняя заработная плата работников Московской области, руб.
  Диаграмма 4.  Ввод в действие жилых домов, тыс. кв.м.
  Диаграмма 5.  Структура предложения по формату домовладений, %
  Диаграмма 6.  Структура предложения по количеству поселков в зависимости от направления, шт.
  Диаграмма 7.  Структура предложения по количеству поселков в зависимости от класса и удаленности, шт.
  Диаграмма 8.  Структура предложения по количеству поселков эконом класса в зависимости от удаленности от МКАД, шт.
  Диаграмма 9.  Структура предложения по классам коттеджных поселков и количеству объектов в продаже, шт.
  Диаграмма 10. Структура предложения по количеству объектов инфраструктуры, шт.
  Диаграмма 11. Структура предложения коттеджных поселков в зависимости от обеспеченности инженерными сетями, шт.
  Диаграмма 12. Структура предложения по количеству домовладений в поселке, шт.
  Диаграмма 13. Структура предложения по количеству домовладений различных форматов в поселке, шт.
  Диаграмма 14. Структура предложения по размеру земельного участка, %.
  Диаграмма 15. Структура предложения в зависимости от технологии строительства, шт.
  Диаграмма 16. Структура предложения по типу строения, %
  Диаграмма 17. Структура предложения по наличию отделки домовладений, %
  Диаграмма 18. Структура предложения по стоимости коттеджа за 1 кв.м., шт.
  Диаграмма 19. Структура предложения по стоимости таунхауса за 1 кв.м., шт.
  Диаграмма 20. Структура предложения по общей стоимости коттеджа, шт.
  Диаграмма 21. Структура предложения по общей стоимости таунхауса, шт.
  Диаграмма 22. Структура предложения по стоимости участка без подряда за 1 сотку, шт.
  Диаграмма 23. Структура предложения по общей стоимости участка без подряда, шт.
  Диаграмма 24. Структура предложения по общей стоимости участка без подряда, %.
  Диаграмма 25. Динамика продаж коттеджного поселка «Клубничные поля»
  Диаграмма 26. Динамика продаж коттеджного поселка «Черничные поля»
  Диаграмма 27. Динамика продаж коттеджного поселка «Фрунзевец»
  Диаграмма 28. Динамика продаж коттеджного поселка «Золотая долина»
  Диаграмма 29. Динамика продаж коттеджного поселка «Елизарово Парк»
  Диаграмма 30. Динамика продаж коттеджного поселка «Бристоль»
  Диаграмма 31. Динамика продаж коттеджного поселка «Лесная слобода»
  Диаграмма 32. Структура спроса по удаленности от МКАД, %
  Диаграмма 33. Структура спроса в зависимости от класса коттеджного поселка, %
  Диаграмма 34. Структура спроса по степени готовности поселка, %
  Диаграмма 35. Структура спроса по удаленности поселка от основной трассы, %
  Диаграмма 36. Структура спроса по типу окружения, %
  Диаграмма 37. Структура спроса по объему инфраструктуры, %
  Диаграмма 38. Структура спроса по обеспеченности инженерными сетями, %
  Диаграмма 39. Структура спроса по количеству домовладений в коттеджном поселке, %
  Диаграмма 40. Структура спроса в зависимости от предлагаемого формата загородного жилья, %
  Диаграмма 41. Структура спроса в зависимости от размера земельного участка, %
  Диаграмма 42. Структура спроса в зависимости от технологии строительства, %
  Диаграмма 43. Структура спроса в зависимости от типа строений, %
  Диаграмма 44. Структура спроса в зависимости от площади домовладений, %
  Диаграмма 45. Структура спроса по наличию отделки помещений, %
  Диаграмма 46. Структура спроса в зависимости от стоимости 1 кв.м. дома, %
  Диаграмма 47. Структура спроса в зависимости от стоимости дома, %
  Диаграмма 48. Структура спроса в зависимости от цены за 1 сотку участка без подряда, %
  Диаграмма 49. Структура спроса в зависимости от стоимости участка без подряда, %
  Диаграмма 50. Сезонность продаж локального рынка коттеджных поселков, %
  Диаграмма 51. Ежеквартальная динамика продаж домовладений в коттеджных поселках, шт.
  Диаграмма 52. Количество проданных домовладений в коттеджных поселках (июль 2010 г.), шт.
  Диаграмма 53. Количество проданных домовладений, выставленных на продажу на конец 1 квартала 2010 г., шт.
  Диаграмма 54. Количество проданных домовладений, выставленных на продажу на конец 2 квартала 2010 г., шт.
  Диаграмма 55. Динамика средних цен продажи 1 кв.м. коттеджа, долл.
  Диаграмма 56. Динамика средних цен продажи 1 кв.м. таунхаусов, долл.
  Диаграмма 57. Динамика изменения цен продажи 1 кв.м. коттеджа в зависимости от удаленности от МКАД (долл/1 кв.м.)
  Диаграмма 58. Динамика изменения цен продажи 1 кв.м. таунхаусов в зависимости от удаленности от МКАД (долл/1 кв.м.)
  Диаграмма 59. Динамика изменения цен продажи 1 кв.м. коттеджа в зависимости от типа строений (долл/1 кв.м.)
  Диаграмма 60. Динамика изменения цен продажи 1 кв.м. таунхаусов в зависимости от класса поселка (долл/1 кв.м.)
  Диаграмма 61. Динамика изменения цен продажи 1 кв.м. в зависимости от типа строения (долл/1 кв.м.)
  Диаграмма 62. Динамика изменения цен продажи 1 кв.м. коттеджей в зависимости от стадии реализации проекта (долл/1 кв.м.)
  Диаграмма 63. Динамика изменения цен продажи 1 кв.м. таунхаусов в зависимости от стадии реализации проекта (долл/1 кв.м.)
  Диаграмма 64. Динамика изменения цен продажи 1 кв.м. коттеджей в зависимости от технологии строительства и используемых материалов (долл/1 кв.м.)
  Диаграмма 65. Динамика изменения цен продажи 1 кв.м. таунхаусов в зависимости от технологии строительства и используемых материалов (долл/1 кв.м.)
  Диаграмма 66. Динамика изменения цен продажи 1 кв.м. коттеджей в зависимости от площади домовладения (долл/1 кв.м.)
  Диаграмма 67. Динамика изменения цен продажи 1 кв.м. таунхаусов в зависимости от площади домовладения (долл/1 кв.м.)
  Диаграмма 68. Динамика изменения цен продажи 1 кв.м. коттеджей в зависимости от площади придомового земельного участка (долл/1 кв.м.)
  Диаграмма 69. Динамика изменения цен продажи 1 кв.м. таунхаусов в зависимости от площади придомового земельного участка (долл/1 кв.м.)
  Диаграмма 70. Динамика изменения цен продажи 1 кв.м. коттеджей в зависимости от наличия отделки помещений (долл/1 кв.м.)
  Диаграмма 71. Динамика изменения цен продажи 1 кв.м. коттеджей в зависимости от наличия отделки помещений (долл/1 кв.м.)
  Диаграмма 72. Динамика средних цен продажи участков без подряда за 1 сотку, долл.
  Диаграмма 73. Изменение цен продажи 1 сот. в зависимости от класса поселка: «бизнес» и «эконом», долл.
  Диаграмма 74. Изменение цен продажи 1 сот. в зависимости от стадии реализации проекта, долл.
  Диаграмма 75. Изменение цен продажи 1 сот. в зависимости от площади земельного участка, долл.
  Диаграмма 76. Изменение цен продажи 1 сот. в зависимости от наличия инженерных сетей, долл.
  Диаграмма 77. Изменение цен продажи 1 сот. в зависимости от категории и разрешенного использования ЗУ, долл.
  Диаграмма 78. Прогноз объема предложения рынка, млн. долл.
  Диаграмма 79. Прогноз темпов продаж, шт.
  Диаграмма 80. Динамика изменения спроса на домовладения различных классов с 2010 по 2014 гг., %
  Диаграмма 81. Динамика изменения спроса в зависимости от типа строения с 2010 по 2014 гг., %
  Диаграмма 82. Динамика изменения спроса на домовладения в зависимости от удаленности от МКАД с 2010 по 2014 гг., %
  Диаграмма 83. Динамика изменения спроса на домовладения в зависимости от площади с 2010 по 2014 гг., %
  Диаграмма 84. Динамика изменения спроса на домовладения в зависимости от площади земельного участка с 2010 по 2014 гг., %
  Диаграмма 85. Динамика изменения предложения домовладений различных классов с 2010 по 2014 гг., %
  Диаграмма 86. Динамика изменения предложения домовладений в зависимости от типа строения с 2010 по 2014 гг., %
  Диаграмма 87. Динамика изменения предложения в зависимости от удаленности от МКАД с 2010 по 2014 гг., %
  Диаграмма 88. Динамика изменения предложения в зависимости от площади домовладения с 2010 по 2014 гг., %
  Диаграмма 89. Динамика изменения предложения в зависимости от площади земельного участка с 2010 по 2014 гг., %
  Диаграмма 90. Прогноз изменения стоимости коттеджей за 1 кв.м. с 2010 по 2014 гг., долл.
  Диаграмма 91. Прогноз изменения стоимости таунхаусов за 1 кв.м. с 2010 по 2014 гг., долл.
  Диаграмма 92. Прогноз изменения стоимости 1 сотки участков без подряда с 2010 по 2014 гг., долл.
  Диаграмма 93. Структура предложения новостроек на первичном рынке по месту расположения домов, шт.
  Диаграмма 94. Структура предложения новостроек по материалу строительства, шт.
  Диаграмма 95. Структура предложения новостроек по этажности, шт.
  Диаграмма 96. Структура предложения новостроек по сроку сдачи в эксплуатацию, шт.
  Диаграмма 97. Структура предложения новостроек по цене за 1 кв.м. по количеству квартир в продаже, шт.
  Диаграмма 98. Структура предложения по количеству квартир разной комнатности, %
  Диаграмма 99. Структура спроса по стадии готовности квартиры, %
  Диаграмма 100. Структура спроса по материалу строительства, %
  Диаграмма 101. Структура спроса по степени отделки квартиры, %
  Диаграмма 102. Структура спроса по количеству комнат, %
  Диаграмма 103. Структура спроса по площади квартир, %
  Диаграмма 104. Структура спроса по стоимости квартиры за 1 кв.м., %
  Диаграмма 105. Динамика изменения средней стоимости 1 кв.м. новостроек, шт.
  Диаграмма 106. Динамика ввода жилья Московской области, млн. кв.м.
  Диаграмма 107. Прогноз динамики изменения средней стоимости 1 кв.м. новостроек, шт.

  Таблица 1. Основные социально-экономические показатели развития Московской области по итогам 2009 г.
  Таблица 2. Инвестиционная деятельность организаций Московской области (без субъектов малого предпринимательства)
  Таблица 3. Средневзвешенные удельные цены на домовладения различных форматов (за 1 кв.м.\сотку, общая стоимость домовладения), долл
  Таблица 4. Характеристика коттеджных поселков различных классов – бизнес, элит, эконом.
  Таблица 5. Средневзвешенные удельные цены на домовладения различных форматов Киевского направления (за 1 кв.м.\сотку, общая стоимость домовладения), долл.
  Таблица 6. Степень готовности коттеджных поселков эконом класса
  Таблица 7. Удаленность коттеджных поселков от шоссе
  Таблица 8. Описание окружения и рекреации коттеджных поселков
  Таблица 9. Материалы стен несущих конструкций и технологии строительства
  Таблица 10. Качественные характеристики коттеджных поселков бизнес класса
  Таблица 11. Стоимостные характеристики коттеджных поселков бизнес класса
  Таблица 12. Формирование количественных и стоимостных показателей, коттеджных застроек в сегментах: «эконом» и «бизнес»
  Таблица 13. Динамика продаж коттеджного поселка «Клубничные поля»
  Таблица 14. Динамика продаж коттеджного поселка «Черничные поля»
  Таблица 15. Динамика продаж коттеджного поселка «Фрунзевец»
  Таблица 16. Динамика продаж коттеджного поселка «Золотая долина»
  Таблица 17. Динамика продаж коттеджного поселка «Елизарово Парк»
  Таблица 18. Динамика продаж коттеджного поселка «Бристоль»
  Таблица 19. Динамика продаж коттеджного поселка «Лесная слобода»
  Таблица 20. Минимальные и максимальные ценовые показатели домовладений в коттеджных поселках
  Таблица 21. Средние цены предложения по направлениям за землю без подряда и по видам недвижимости
  Таблица 22. Средние показатели вновь выведенных поселков
  Таблица 23. Поселки-бестселлеры
  Таблица 24. Характеристика объектов спортивно-оздоровительной инфраструктуры