Аннотация

Цель исследования: анализ текущей ситуации на рынке коммерческой недвижимости в России.

 Задачи исследования:
• Описание макроэкономической ситуации на Рынке
• Выделение основных сегментов Рынка
• Определение основных количественных характеристик Рынка
• Описание структуры Рынка
• Выявление основных игроков на Рынке
• Выявление основных факторов, влияющих на Рынок

Выдержки из исследования:
Объем предложения на рынке аренды в июне несколько вырос. Рост составил …% по количеству и …% по общей площади. Всего в июне экспонировалось … объектов общей площадью …тыс. кв.м., что на …% выше показателя мая 2010 года.

Всего в июне 2010г. экспонировалось … объектов торговой недвижимости площадью … тыс.кв.м., из них … объекта предлагалось в центре и … – за его пределами.  Общая площадь новых объектов, введенных в эксплуатацию в I квартале 2010 года составила … тыс. кв.м.

Общий объем введенных в 1 полугодии 2010 г. качественных офисных помещений составил порядка … тыс. кв. м, что меньше показателя 1 полугодия 2009 г. в … раза. Совокупный объем качественных офисных помещений класса «А» и «В» составил на конец 1 полугодия 2010 г. порядка … млн. кв. м.. Доля вакантных помещений в классе «А» составила …%, в классе «В» - …%.

В июне 2010г. экспонировалось … производственно-складских объектов общей площадью … тыс.кв.м. Основной спрос от общего объёма заявок – порядка …% - приходится на складские помещения от … до … кв. метров, расположенные  в черте города. Меньшим спросом пользуются блоки от … до … кв. метров, на которые приходится …% всех заявок.

Номерной фонд Москвы пополнился на … новых номеров, что на …% больше аналогичного показателя за весь 2009 год. Так, по состоянию на конец первого полугодия 2010 года предложение на столичном рынке средств размещения составляет порядка … номеров (прирост с конца 2009 года – …%).

Общая емкость складского рынка московского региона в 2009 году составила 5,3 млн. кв.м.

Компания «GVA Sawyer» оценивает емкость рынка качественной офисной недвижимости в 2009 году на уровне … млн. кв.м. офисных площадей класса А и … млн. кв.м. офисных площадей классов В+/В-

Емкость рынка торговой недвижимости Москвы в 2009 году, по оценкам опрошенных «РБК daily» аналитиков, составляет … млн. кв. м.

По данным коммерческого директора управляющей компании «Фрагра», Михаила Шутова, емкость рынка управления коммерческой недвижимостью оценивается на сегодняшний день в … млн. долл.

Предполагается, что в 2010 году объем коммерческих объектов в управлении профессиональных управленческих компаний в Москве достигнет … млн. кв. м и … млрд рублей. На торговую недвижимость придется … млн. кв. м и … млрд рублей, на офисную – … млн. кв. м и … млрд рублей, а на складскую – … млн. кв. м и … млрд рублей.

По прогнозам аналитиков компании «Step by Step», потенциальная емкость московского рынка гостиничной недвижимости в 2011 году может составить … тыс. номеров.

Максимальный прирост объема предложения на рынке аренды наблюдался в сентябре-декабре 2009 года и составил …% по площади и …% по количеству объектов.

В 2009 году рост объема предложения снизился, но также оказался более значительным и составил …% по общей площади и …% по количеству (в то время как на рынке продаж – всего …% и …% соответственно).

По состоянию на конец первого полугодия 2010 года арендные ставки в складских комплексах класса А, расположенных в черте города, составляют $... за кв. метр в год, класса В - $.... Ставки в складских комплексах класса А, расположенных за МКАД - $... за кв. метр в год, класса В - $... за кв. метр в год. Цены продаж на объекты в черте города - $... за кв. метр, на объекты за МКАД - $... за кв. м.

На данный момент можно выделить следующие самые опытные и известные управляющие компании: …

Лидером среди управляющих гостиницами компаний на российском рынке стала компания «The Rezidor Hotel Group», под чьим управлением находится …% от общего количества гостиниц России. Компании «InterContinental Hotel Group» и «Marriott International» управляют …% от общего количества гостиниц России каждая. Компания «Accor Hotels» занимает …% на российском рынке управления гостиницами. На долю остальных управляющих компаний приходится …% рынка.

Среди основных игроков рынка в сегменте клининговых компаний и компаний по эксплуатации недвижимости выделяют следующие организации: …

По оценкам аналитиков компании «Discovery Research Group», в 2009 году темпы роста рынка клининговых и эксплуатационных услуг замедлились с …% до …%.

Рынок коммерческой недвижимости охватывает определенный круг потребителей.
Основная часть данных потребителей представлена юридическими лицами.

Стоимость услуг управляющей компании в коммерческой недвижимости, как правило, составляет …% от базовой арендной ставки. Распространенная ставка в офисах А- и В-класса — $... с 1 кв. м в год. В ТЦ услуги управления варьируются от $... до $... с 1 кв. м в год.

Содержание отчёта

• Содержание
  1 Введение 5
  2 Методологическая часть 7
     2.1 Описание типа исследования 7
     2.2 Объект исследования 7
     2.3 Цели и задачи исследования 7
     2.4 География исследования 7
     2.5 Время проведения исследования 7
     2.6 Методы сбора данных 8
  3 Макроэкономические факторы, влияющие на Рынок 9
     3.1 Общая экономическая ситуация 9
       3.1.1 Динамика валового внутреннего продукта 9
       3.1.2 Промышленное производство 10
       3.1.3 Уровень инфляции 12
       3.1.4 Уровень  доходов населения 13
  4 Описание отрасли 15
     4.1 Рынок недвижимости 15
     4.2 Основная терминология 16
  5 Сегментация рынка 18
     5.1 Определение рынка 18
     5.2 Сегментирование рынка 19
       5.2.1 Складские помещения 20
       5.2.2 Торговая недвижимость 28
       5.2.3 Гостиничная недвижимость 33
       5.2.4 Управление гостиничной недвижимостью 38
  6 Основные количественные характеристики Рынка 41
     6.1 Объем и емкость Рынка 41
      6.1.1 Oбъем рынка в натуральном выражении 41
      6.1.2 Oбъем рынка в денежном выражении 51
      6.1.3 Oбъем предложения 55
      6.1.4 Емкость рынка 58
     6.2 Темпы роста Рынка 59
       6.2.1 Снижение цены 59
       6.2.2. Предложение 60
       6.2.3 Недвижимость 61
       6.2.4 Аренда 61
     6.3 Тенденции рынка 62
     6.4 Рынок аренды 63
       6.4.1 Офисная недвижимость 66
       6.4.2 Торговая недвижимость 72
       6.4.3 Производственно-складская недвижимость 74
     6.5 Рынок купли-продажи 75
       6.5.1 Офисная недвижимость 76
       6.5.2 Торговая недвижимость 80
     6.6 Региональный рынок 82
  7 Ценообразование на рынке в условиях кризиса 86
  8 Уровень арендных ставок 88
  9 Конкурентный анализ 93
     9.1 Основные игроки рынка управления коммерческой недвижимостью 93
     9.2 Основные игроки рынка управления гостиничной недвижимостью 97
       9.2.1 Краткое описание основных игроков рынка 99
     9.3 Основные игроки рынка: клининговые компании и компании по эксплуатации недвижимости 104
  10 Темпы роста, жизненные циклы и прогнозы рынков клининговых услуг и эксплуатации недвижимостью 120
  11 Анализ потребителей 122
     11.1 Описание потребителей 122
     11.2 Спрос на рынке 122
     11.3 Основные тенденции в потребительском сегменте 123
     11.4 Уровень известности управляющих компаний гостиничной недвижимостью среди потребителей 128
  12 Общая характеристика рынка комплексного управления недвижимостью 131
     12.1 Основные понятия 131
     12.2 Сегментация Услуги по основным направлениям 132
       12.2.1 Управление активами 132
       12.2.2 Организация отношений 132
       12.2.3 Комплексная техническая эксплуатация зданий 133
     12.3 Сегментирование Услуги по типам недвижимости 134
     12.4 Cегментирование Услуги по основным критериям 135
     12.5 Управление коммерческой недвижимостью 136
     12.6 Услуги управления и их стоимость 138
       12.6.1 Ценообразование 139
     12.7 Управление коммерческой недвижимостью 140
       12.7.1 Профессиональное управление как критерий для определения класса здания 141
       12.7.2 Консалтинг в области управления недвижимостью 141
     12.8 Рынок комплексного управления недвижимостью 142
      12.8.1 Рынок инженерно-технического обслуживания зданий 142
       12.8.2 Рынок клининговых услуг 144
       12.8.3 Рынок комплексного обслуживания зданий 149
     12.9 Особенности взаимоотношений с подрядчиками 152
       12.9.1 Процедура выбора подрядчика 152
       12.9.2 Ключевые факторы, влияющие на выбор подрядчика 153
       12.9.3 Проведение тендеров 154
       12.9.4 Источники информации о подрядчиках 155
  13 Обобщающие выводы по отчету 156
     13.1 Влияние кризиса на рынок 156
       13.1.1 Докризисный период 156
       13.1.2 Влияние кризиса 157
       13.1.3 Ситуация на рынке 157
     13.2 Прогнозы развития рынка 158
  14 Общие выводы по отчету 159

• Диаграмма 1. Динамика изменения объема ВВП, 2004 - 2009 гг., млрд. руб.
  Диаграмма 2. Динамика изменения индекса промышленного производства, 2008 - 2009 гг., % к соответствующему периоду предыдущего года
  Диаграмма 3. Уровень инфляции 2003 – 2010 (прогноз) гг., %
  Диаграмма 4. Динамика среднемесячной номинально начисленной заработной платы, руб.
  Диаграмма 5. Доля коммерческой недвижимости, %
  Диаграмма 6. Структура Рынка складской недвижимости
  Диаграмма 7. Сравнительная таблица систем управления гостиницами
  Диаграмма 8. Динамика предложения качественных торговых площадей, тыс. кв. м.
  Диаграмма 9. Динамика уровня свободных площадей офисной недвижимости в 2009-2010 гг.,%
  Диаграмма 10. Количество объектов торговой недвижимости, шт.
  Диаграмма 11. Средняя площадь, тыс. кв. м
  Диаграмма 12. Основной спрос на складские комплексы от общего объема заявок, %
  Диаграмма 13. Общая стоимость, млн. $
  Диаграмма 14. Средневзвешенная цена $/кв. м
  Диаграмма 15. Средневзвешенные цены по ценовым категориям, $/кв.м.
  Диаграмма 16. Общая стоимость, млн. $
  Диаграмма 17. Средняя ставка, $/кв.м/год
  Диаграмма 18. Общая площадь, тыс. кв. м
  Диаграмма 19. Динамика количества предложений коммерческой недвижимости на рынке аренды, %
  Диаграмма 20. Общая площадь (аренда), тыс. кв. м
  Диаграмма 21. Количество объектов (аренда), шт.
  Диаграмма 22. Годовая арендная плата (ГАП), млн. $
  Диаграмма 23. Количество объектов офисных помещений, шт.
  Диаграмма 24. Объем и структура предложения в ЦАО Москвы
  Диаграмма 25. Средние ставки аренды в качественных торговых центрах Москвы по округам, $ за кв.м. в год (без учета НДС и эксплуатационных расходов)
  Диаграмма 26. Ставки в складских комплексах в зависимости от месторасположения, $ за кв. метр в год
  Диаграмма 27. Количество гостиниц в России, обслуживаемых ведущими международными операторами, %
  Диаграмма 28. Количество номерного фонда, обслуживаемого ведущими международными операторами, %
  Диаграмма 29. Территориальное распределение гостиниц, входящих в международные гостиничные цепочки, %
  Диаграмма 30. Динамика изменения темпов роста рынка клининговых услуг в 2008-2010 годах (прогноз)
  Диаграмма 31.Структура спроса на аренду офисных помещений по метражу
  Диаграмма 32. Структура спроса на аренду офисных помещений по классу зданий
  Диаграмма 33.Структура спроса на покупку офисных помещений по классу зданий
  Диаграмма 34. Структура спроса на покупку офисных помещений по метражу
  Диаграмма 35. Сегментация потребителей клининговых услуг

  Таблица 1. Характеристики складских комплексов
  Таблица 2. Характеристики коммерческого (товарного) склада
  Таблица 3. Характеристики таможенного склада
  Таблица 4. Соответствие европейской и американской классификаций гостиниц
  Таблица 5. Значения экспертных оценок для сертификации гостиниц, баллы
  Таблица 6. Основные характеристики рынка аренды коммерческой недвижимости Москвы, февраль 2010 г.
  Таблица 7. Основные характеристики рынка аренды коммерческой недвижимости Москвы, июнь 2010 г.
  Таблица 8. Основные показатели рынка гостиничной недвижимости, 1 кв. 2010 года
  Таблица 9. Объем предложения по площади и по количеству, шт., тыс. кв. м, 2008-2009гг.
  Таблица 10. Офисные помещения внутри Садового Кольца
  Таблица 11. Офисные помещения вне Садового Кольца
  Таблица 12. Торговые помещения внутри Садового Кольца
  Таблица 13. Торговые помещения вне Садового Кольца
  Таблица 14. Производственно-складские помещения
  Таблица 15. Общие показатели на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости
  Таблица 16. Торговые помещения внутри Садового Кольца
  Таблица 17. Торговые помещения вне садового кольца
  Таблица 18. Офисные помещения внутри Садового Кольца
  Таблица 19. Офисные помещения вне Садового Кольца
  Таблица 20. Производственно-складские помещения
  Таблица 21. Помещения свободного назначения
  Таблица 22. Динамика показателей по торговым помещениям
  Таблица 23. Сравнительная характеристика игроков рынка по основным параметрам
  Таблица 24. Сравнительная характеристика игроков рынка по основным параметрам
  Таблица 25. Сравнительная характеристика игроков по основным параметрам
  Таблица 26. Основные сегменты рынка управления недвижимостью
  Таблица 27. Основные игроки рынка клининговых услуг
  Таблица 28. Комплексное управление: понимание термина игроками рынка

  Рисунок 1. Аналитическая карта по офисной недвижимости (изменение арендной ставки) за период IV квартал 2008 г. – IV квартал 2009 гг.
  Рисунок 2. Аналитическая карта по офисной недвижимости  (средневзвешенная цена продажи) за период IV квартал 2008 г. – IV квартал 2009 гг.
  Рисунок 3. Аналитическая карта по торговой недвижимости (средневзвешенная цена)
  Рисунок 4. Уровень арендных ставок в Москве
  Рисунок 5. Диапазон арендных ставок на основных улицах Москвы
  Рисунок 6. Жизненный цикл рынка клининговых и эксплуатационных услуг