Аннотация

Текущее состояние отрасли в условиях мирового финансового кризиса:

Настоящая работа основана на данных масштабного исследования первичного рынка жилой недвижимости Московского региона, на основе которого дано экспертное заключение о потенциале роста стоимости первичного жилья и приведена оценка эффективности инвестирования в новостройки в условиях мирового финансового кризиса.

Цели и задачи анализа

Цель анализа:

Оценка потенциала роста стоимости 1 кв.м. в новостройках Москвы и перспектив инвестирования денежных средств в недвижимость первичного сегмента рынка.

Задачи:

Для реализации поставленной цели были выполнены следующие задачи:
1. Проведен анализ предложения на первичном рынке жилой недвижимости Москвы на июнь 2009 года;
2. Изучена динамика развития рынка и выявлены основные его особенности;
3. Проведен анализ ценовых характеристик предложения в зависимости от класса жилой недвижимости;
4. Рассмотрено изменение ситуации на рынке ипотечного кредитования за последний год;
5. На основе проведенного анализа перечисленных составляющих первичного рынка жилой недвижимости дано заключение о состоянии рынка, прогнозе развития его основных показателей и экономической эффективности инвестирования в данный сегмент.

Объект анализа:
Объект настоящего анализа представляет собой совокупность следующих взаимосвязанных составляющих:
• квартиры в новостройках, расположенных на территории Москвы, в которых на момент проведения исследования предлагались к продаже квартиры;
• квартиры в новостройках, расположенных на территории Москвы, в которых на момент проведения исследования продажи были завершены;
• финансовые организации, предоставляющие кредитные услуги на рынке жилой недвижимости Москвы;
• потенциальные покупатели квартир в Москве.

Методология исследования:

При проведении настоящего исследования использовались различные методы. Для сбора первичной информации проводились кабинетные и полевые исследования, а также экспертный опрос специалистов компании Vesco Consulting.
С 2004 года специалисты нашей компании ведут постоянно обновляемую базу данных по существующим и планируемым жилым комплексам Московского региона с основными характеристиками квартир, отслеживают динамику их продаж. На основе баз данных наши специалисты имеют возможность проводить исследования как рынка в целом, так и его отдельных сегментов в частности – это может быть, исследование рынка элитной недвижимости, наиболее доступных в настоящее время жилых массивов эконом-класса.

Источники информации:

Основой базы является информация, предоставляемая агентством недвижимости Vesco Realty, которое работает с большинством жилых комплексов столицы. 

Обновлению подлежит не только динамика предложения на городском рынке, но и предпочтения покупателей. Вхождение нашей компании в состав холдинга Vesco Group позволило сформировать уникальную базу данных заявок клиентов, обращающихся в нашу компанию (более 500 уникальных запросов в квартал), а также получать актуальную информацию и экспертные мнения наших брокеров – специалистов, реализовавших не один десяток проектов.

Методы исследования:

В ходе кабинетных исследований проводился сбор вторичной информации, необходимой для анализа предложения рынка. В качестве источников использованы: базы данных объектов недвижимости компании Vesco, материалы ранее реализуемых исследований смежной тематики (для целей настоящего исследования данные этих отчетов обновлены), печатные СМИ и каталоги недвижимости, Интернет ресурсы, рекламные материалы объектов недвижимости, аналитические статьи и обзоры о рынке недвижимости, статистические данные.

Также в ходе кабинетных исследований был проведен телефонный опрос  (мониторинг) с целью уточнения и дополнения информации, полученной из открытых источников. Полевые исследования проводились путем посещения объектов, по которым существует противоречивая или неполная информация.

В части опроса экспертов осуществлялись интервью с представителями компаний, работающих на рынке недвижимости московского региона, с последующей обработкой и обобщением мнений экспертов. В качестве экспертов выступают девелоперы и  риэлторы рынка недвижимости, в том числе сотрудники компании Vesco. 

Для анализа полученных данных был использован системный подход. Также в исследовании использовался выборочный статистический анализ. Сущность его методологии состоит в сборе документированной информации об объектах рынка, разделении объектов на однородные группы по качеству, местоположению, периодам времени, определении характеристик каждой выборки и исследовании полученных моделей с дискретным шагом.

Для полноты анализа помимо данных компании Vesco в работе используются агрегированные результаты анализа и экспертные заключения других игроков рынка.

Содержание отчёта

• ВВЕДЕНИЕ 
  Объект анализа 
  Цели и задачи анализа 
  Методология исследования 

  
  МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ 
  Отток капитала 
  Платежный баланс и международные резервы 
  Цены на нефть и курс доллара 
  Экономический рост и инфляция

  
  ОБЩИЙ АНАЛИЗ РЫНКА НОВОСТРОЕК МОСКВЫ 
  Описание основных застройщиков 
  Динамика цен на первичном рынке жилой недвижимости Москвы 
  Эконом класс 
  Бизнес-класс 
  Элит класс 
  Динамика объемов жилищного строительства. Расхождение запланированного уровня и реального ввода 
  Государственная поддержка девелоперов и социальное жилье 
  Объемы социального строительства Москвы 
  Спрос на социальное жилье 
  Выкуп жилья у застройщиков 

  
  АНАЛИЗ СПРОСА НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г. МОСКВА 
  Объем сделок и потребительские ожидания 
  Ипотека на первичном рынке жилой недвижимости 
  Тенденции на рынке ипотечного кредитования 
  Изменение величины процентной ставки 
  Перспективы 

  
  ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О ПОТЕНЦИАЛЕ РОСТА СТОИМОСТИ ПЕРВИЧНОГО ЖИЛЬЯ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА ДО КОНЦА 2009 ГОДА 
  Прогноз изменения объемов ввода жилья 
  Прогноз изменения стоимости жилья 
  Сценарии развития рынка жилой недвижимости Москвы 

  
  ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В НОВОСТРОЙКИ В УСЛОВИЯХ МИРОВОГО ФИНАНСОВОГО КРИЗИСА 

• Диаграмма 1. Чистый отток капитала частного сектора из России, млрд.долл., 2000-2009 гг.
  Диаграмма 2. Цены на нефть марки Urals в долл. за баррель и курс рубля к доллару, 2002-2009 гг.
  Диаграмма 3. Номинальный объем ВВП, январь-март 2008 и 2009 гг., млрд. долл.
  Диаграмма 4. Динамика роста уровня цен, январь-март 2008 и 2009 гг., %
  Диаграмма 5. Структура рынка панельного домостроения по производителям в Москве, 2008 г.
  Диаграмма 6. Объемы строительства компаний, занимающихся типовым строительством (ГК ПИК, СУ-155, ДСК-1, Главмосстрой), 2003-2009 гг., тыс. кв. м.
  Диаграмма 7. Объемы строительства компаний, занимающихся нетиповым строительством (Капитал Групп, Интеко, Mirax Group, Дон-строй) за 2004-2009 гг., тыс. кв. м.
  Диаграмма 8. Объемы реализации компаний Капитал Групп, Интеко, Mirax Group, Дон-строй, ГК ПИК, СУ-155, ДСК-1, Главмосстрой за 2005-2009 гг., млн. руб.
  Диаграмма 9. Динамика средней стоимости 1 кв.м. новостроек Москвы, долл. и руб., 2005-2009 гг.
  Диаграмма 10. Стоимость 1 кв.м. жилья по округам Москвы (март 2009 г.), долл.
  Диаграмма 11. Помесячная динамика средних цен на рынке жилья разного класса, дол. за 1 кв.м., январь 2008-март 2009
  Диаграмма 12. Помесячное процентное изменение средней стоимости 1 кв.м. новостроек Москвы по отношению к стоимости сентября 2008 года в зависимости от класса, октябрь 2008 года-март 2009 года
  Диаграмма 13. Структура предложения новостроек по округам Москвы (1 кв. 2009 г.), %
  Диаграмма 14. Динамика объемов строительства (план по вводу, ввод за 1 кв. 2009 года, % выполнения плана) по округам Москвы за 1 кв. 2009 г., тыс. кв.м.
  Диаграмма 15. Объемы ввода социального жилья в Москве, млн. кв.м., 2005-2010 гг.
  Диаграмма 16. Доля социального жилья в общем объеме ввода в Москве, %, 2005-2010 гг.
  Диаграмма 17. Объем задолженности по ипотечным жилищным кредитам в Москве, млн. руб., 2006-2009 гг.
  Диаграмма 18. Динамика изменения средних процентных ставок по ипотечным кредитам в руб. и долл. за период с 2000 по 2009 гг., %
  Диаграмма 19. Объем ввода жилых домов по Москве с 2002 по 2009 гг., тыс. кв.м.
  Диаграмма 20. Прогнозное процентное изменение стоимости 1 кв.м. новостроек Москвы в руб. и долл. по отношению к стоимости сентября 2008 года, январь-декабрь 2009 года
  Диаграмма 21. Прогнозные варианты развития рынка жилой недвижимости Москвы

  Таблица 1. Объемы строительства компаний, занимающихся типовым строительством (ГК ПИК, СУ-155, ДСК-1, Главмосстрой), 2003-2009 гг., тыс. кв. м.
  Таблица 2. Объемы строительства компаний, занимающихся нетиповым строительством (Капитал Групп, Интеко, Mirax Group, Дон-строй) за 2004 -2009 гг., тыс. кв. м.
  Таблица 3. Стоимость квартир в Москве в зависимости от типа дома на июнь 2009 года, руб. и долл. за 1 кв.м.,
  Таблица 4. Типовые серии проектов домов, преобладающие в Москве в 1 кв. 2009 г. по количеству объектов (%) и их стоимости за 1 кв.м.
  Таблица 5. Диапазон цен по наиболее востребованным округам Москвы за пределами ЦАО, март 2009 г.
  Таблица 6. Количество действующих кредитных организаций различных типов в Москве в 1 кв. 2009 года.