Аннотация

Цель

Данная работа проводилась с целью определения потенциала развития города в целом, а особенно Демского района Уфы.

Целевая аудитория

 Поэтому исследование будет особенно полезно инвесторам и застройщикам, работающим в регионе или предполагающим выйти на этот рынок. Для этого подробно изучены все социально-экономические показатели города, уровень доходов населения, оценена степень развития инфраструктуры в целом по городу и в Демском районе в частности.

По итогам февраля 2009 года специалистами компании Vesco Consulting было проведено исследование первичного и вторичного рынков жилой и загородной недвижимости г. Уфа.

Задачи исследования

Были реализованы следующие задачи:
• Проведен анализ существующего предложения на первичном и вторичном рынках многоэтажного и загородного жилья и дана оценка существующей конкуренции;
• Подробно изучены планируемые проекты, дана оценка их объемов и определена степень влияния их выхода на рынок;
• Составлен прогноз объема предложения;
• Проведен анализ состояния спроса в указанных сегментах, определены основные потребительские предпочтения и составлен портрет потребителя;
• Определена реальная и потенциальная емкость рынка жилой недвижимости по сегментам;
• Определен потенциал рынка: расхождение спроса и предложения;
• Определена привлекательность Демского района с точки зрения спроса;
• Выявлены основные тенденции развития указанных сегментов рынка и составлен прогноз их развития.

Итоги

Что касается загородного рынка, то особое внимание в работе уделено  вторичному рынку загородного жилья (дома и коттеджи) Уфы: в январе-феврале 2009 г. здесь был выставлен на продажу 271 объект, в то время как за весь 2008 год – 1172. Также внимание уделено первичному рынку, на котором кроме организованных коттеджных поселков существует уникальный формат проектов – муниципальные поселки. Организацией таких проектов, проведением коммуникаций, возведением инфраструктуры в них занимаются городские власти. 

Содержание отчёта

• I. КРАТКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ГОРОДА 
  1. Социально-экономическое положение города. География развития города. Уровень жизни населения 
  2. Оценка уровня развития инфраструктуры в городе в целом и в том числе в Дёмском районе: социальной, инженерной, торгово-развлекательной и т.д. 
  3. Муниципальные программы развития рынка жилищного строительства и поддержки застройщиков 

  II. АНАЛИЗ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 
  1. Рынок вторичного городского жилья 
  1.1. Характеристика жилого фонда. Объем, динамика изменения объема, качество ЖФ, обеспеченность населения жильем в городе 
  1.2. Структура предложения вторичного жилья: по географии размещения, типу и классу жилья, стоимости 1 кв.м. 
  1.3. Характеристика вторичного жилья Дёмского района города 

  2. Рынок первичного городского жилья (новостройки) 
  2.1. Общая характеристика, объемы строительства и динамика предложения 
  2.2. Структура предложения: по географии, типу и классу жилья, материалу строительства, стоимости 
  2.3. Основные игроки рынка – девелоперы (застройщики) 
  2.4. Характеристика первичного жилья Дёмского района города 
  2.5. Планируемые проекты рынка жилой недвижимости 
  2.6. Прогноз объема предложения. Основные тенденции и перспективы развития рынка городского жилья. 

  3. Рынок загородного жилья 
  3.1. Общая характеристика предложения, объем рынка и динамика предложения 
  3.2. Структура предложения: по географии, типу и классу жилья, стоимости продажи 
  3.3. Основные игроки рынка – девелоперы (застройщики) 
  3.4. Планируемые проекты рынка загородной жилой недвижимости 
  3.5. Прогноз объема предложения. Основные тенденции и перспективы развития рынка загородного жилья 

  III. АНАЛИЗ СПРОСА НА ЖИЛУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ 
  1. Общая характеристика спроса на жилую недвижимость 
  2. Портрет потребителя. Оценка потребительских предпочтений по географии, типу жилья и стоимости 
  3. Оценка привлекательности Дёмского района города с точки зрения спроса 
  4. Определение потенциальной емкости рынка жилой недвижимости. Объем платежеспособного спроса 
  5. Определение реальной емкости рынка жилой недвижимости по сегментам 
  6. Прогноз изменения спроса 

  IV. ПОТЕНЦИАЛ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 
  1. Оценка потенциала рынка. Расхождение спроса и предложения рынка жилой недвижимости 
  2. Основные выводы. Оценка перспектив развития рынка жилой недвижимости 

   

• ДИАГРАММЫ В ОТЧЕТЕ:  27 шт.
  Диаграмма 1.  Объем жилого фонда Уфы с 2003 по 2008 гг. (тыс. кв.м.)
  Диаграмма 2. Обеспеченность жильем населения г. Уфа по сравнению с г. Москва в период с 2003 по 2008 гг. (кв.м. на 1 жителя)
  Диаграмма 3.  Структура нового строительства жилой недвижимости Уфы по классам (усреднено за 2003-2008 гг.)
  Диаграмма 4. Структура предложения многоэтажного жилья на вторичном рынке Уфы по районам (январь-февраль 2009 г.), %
  Диаграмма 5. Структура предложения многоэтажного жилья на вторичном рынке Уфы по типам квартир (январь-февраль 2009 г.), %
  Диаграмма 6. Динамика объемов вводимого многоэтажного жилья Уфы с 2006 по 2009 гг., кв.м.
  Диаграмма 7.  Структура предложения свободных площадей по районам города (январь-февраль 2009 гг.), %
  Диаграмма 8. Структура предложения свободных площадей по материалам строительства (январь-февраль 2009 гг.), %
  Диаграмма 9. Структура предложения свободных площадей по средней стоимости 1 кв.м. (январь-февраль 2009 гг.), %
  Диаграмма 10. Структура предложения свободных площадей в новостройках по районам города (январь-февраль 2009 гг.), %
  Диаграмма 11. Структура предложения квартир в новостройках по районам города (январь-февраль 2009 гг.), %
  Диаграмма 12. Структура предложения свободных площадей в новостройках по материалу строительства (январь-февраль 2009 гг.), %
  Диаграмма 13. Структура предложения квартир  в новостройках по количеству комнат (январь-февраль 2009 гг.), шт.
  Диаграмма 14. Прогнозная структура предложения жилья по уже запланированным проектам в ближайшие 2 года в зависимости от района города, %
  Диаграмма 15. Структура предложения вторичного рынка загородной недвижимости по общей стоимости объекта (январь-февраль 2009 гг.), %
  Диаграмма 16. Структура предложения загородного жилья на первичном рынке в зависимости от расстояния от Уфы (январь-февраль 2009 гг.), %
  Диаграмма 17. Структура предложения загородного жилья на первичном рынке в зависимости от направления (январь-февраль 2009 гг.), %
  Диаграмма 18. Структура предложения загородного жилья на первичном рынке по типу жилья (по количеству поселков) (январь-февраль 2009 гг.), %
  Диаграмма 19. Структура предложения загородного жилья на первичном рынке по типу жилья (по количеству объектов) (январь-февраль 2009 гг.), %
  Диаграмма 20. Структура предложения загородного жилья на первичном рынке по типу жилья (по стоимости объектов) (январь-февраль 2009 гг.), %
  Диаграмма 21. Структура предложения загородного жилья на первичном рынке по классу в зависимости от количества поселков (январь-февраль 2009 гг.), %
  Диаграмма 22. Структура предложения загородного жилья на первичном рынке по классу поселка (по количеству объектов) (январь-февраль 2009 гг.), %
  Диаграмма 23. Структура предложения загородного жилья на первичном рынке по классу жилья (по стоимости объектов) (январь-февраль 2009 гг.), %
  Диаграмма 24. Структура предложения загородного жилья на первичном рынке по стоимости 1 м.кв. коттеджа (январь-февраль 2009 гг.), %
  Диаграмма 25. Структура предложения загородного жилья на первичном рынке по стоимости 1 м.кв. таунхауса (январь-февраль 2009 гг.), %
  Диаграмма 26. Структура предложения загородного жилья на первичном рынке по средней площади коттеджа (январь-февраль 2009 гг.), %
  Диаграмма 27. Структура предложения загородного жилья на первичном рынке по средней площади таунхауса (январь-февраль 2009 гг.), %

  ТАБЛИЦ В ОТЧЕТЕ: 40 ШТ.
  Таблица 1. Социально-экономические показатели города на 01.01.2008 г.
  Таблица 2. Описание инфраструктуры Демского района на 01.01.08 г.
  Таблица 3. Предоставление жилых помещений гражданам, проживающим в жилищном фонде, непригодном для проживания с 2007 по 2015 гг. по программе «Развитие застроенных территорий городского округа город Уфа Республики Башкортостан на 2007 - 2015 годы»
  Таблица 4. Финансовое обеспечение программы «Развитие застроенных территорий городского округа город Уфа Республики Башкортостан на 2007 - 2015 годы»
  Таблица 5. Объемы финансирования программы «Республиканская программа государственной поддержки молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, на 2003-2010 годы»
  Таблица 6. Сводные количественные характеристики объявлений о продаже квартир на вторичном рынке Уфы за период 2008-2009 гг., шт.
  Таблица 7. Структура предложения на вторичном рынке по типу квартир (2008 г. и январь - февраль 2009 г.)
  Таблица 8. Характеристика  однокомнатных квартир на вторичном рынке - их стоимость за 1 кв.м., общая стоимость, общая площадь (2008 г. и январь - февраль 2009 г.)
  Таблица 9. Характеристика  двухкомнатных квартир на вторичном рынке - их стоимость за 1 кв.м., общая стоимость, общая площадь (2008 г. и январь - февраль 2009 г.)
  Таблица 10. Характеристика  трехкомнатных квартир на вторичном рынке - их стоимость за 1 кв.м., общая стоимость, общая площадь (2008 г. и январь - февраль 2009 г.)
  Таблица 11. Характеристика   четырех- и пятикомнатных квартир на вторичном рынке  -их стоимость за 1 кв.м., общая стоимость, общая площадь (2008 г. и январь - февраль 2009 г.)
  Таблица 12. Характеристики  всех типов квартир на вторичном рынке - их стоимость за 1 кв.м., общая стоимость, общая площадь (2008 г. и январь - февраль 2009 г.)
  Таблица 13. Характеристика  однокомнатных квартир на вторичном рынке Дёмского района г. Уфы - их стоимость за 1 кв.м., общая стоимость, общая площадь (2008 г. и январь - февраль 2009 г.)
  Таблица 14. Характеристика  двухкомнатных квартир на вторичном рынке Дёмского района г. Уфы - их стоимость за 1 кв.м., общая стоимость, общая площадь (2008 г. и январь - февраль 2009 г.)
  Таблица 15. Характеристика  трехкомнатных квартир на вторичном рынке Дёмского района г. Уфы - их стоимость за 1 кв.м., общая стоимость, общая площадь (2008 г. и январь - февраль 2009 г.)
  Таблица 16. Характеристика  четырех- и пятикомнатных квартир на вторичном рынке Дёмского района г. Уфы - их стоимость за 1 кв.м., общая стоимость, общая площадь (2008 г. и январь - февраль 2009 г.)
  Таблица 17. Характеристика  всех типов квартир на вторичном рынке Дёмского района г. Уфы - их стоимость за 1 кв.м., общая стоимость, общая площадь (2008 г. и январь - февраль 2009 г.)
  Таблица 18. Новостройки, представленные к продаже в г. Уфа, с основными характеристиками
  Таблица 19. Характеристика первичного жилья Демского района
  Таблица 20. Основные технико-экономические показатели планируемого к строительству микрорайона, ограниченного улицами К. Маркса, Пушкина, Гоголя, Фрунзе.
  Таблица 21. Основные технико-экономические показатели планируемого к строительству жилого квартала на пересечении ул. Аксакова-Свердлова, квартал 473.
  Таблица 22. Основные технико-экономические показатели планируемых к строительству жилых домов с предприятиями обслуживания и встроенными подземными парковками по Бульвару Баландина - ул. Ферина – переулку Железнодорожный в Калининском районе.
  Таблица 23. Основные технико-экономические показатели планируемого к строительству многоэтажный жилой дом (литер 10) со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания населения в микрорайоне «Урал» по ул. Софьи Перовской в Кировском районе.
  Таблица 24. Основные технико-экономические показатели планируемого к строительству жилого комплекса со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания населения и гаражом, в квартале №270, ограниченном ул. Мингажева, Революционной, Кустарной и территорией Республиканской клинической больницы им. Куватова в Советском районе
  Таблица 25. Основные технико-экономические показатели планируемых к строительству многоэтажных жилых домов со встроено-пристроенными (литер 4) помещениями и подземной автостоянкой (литер 6) по ул. Чернышевского, квартал 429-431 в Кировском районе.
  Таблица 26. Основные технико-экономические показатели планируемого к строительству жилой дом в микрорайоне Глумилино Октябрьского района г. Уфы.
  Таблица 27. Основные технико-экономические показатели планируемого к строительству микрорайона, ограниченного ул. Лесотехникума, Комсомольской, д. Давлеткильдеева, продолжением ул. Шафиева в Октябрьском районе г. Уфы 
  Таблица 28. Основные технико-экономические показатели планируемых к строительству комплекса жилых домов №5,6,7 в комплексе «Зеленый берег»по ул. Блюхера в Орджоникидзевском р-не г. Уфы
  Таблица 29. Основные технико-экономические показатели планируемого к строительству дома по ул. И. Якутова в Советском районе.
  Таблица 30. Показатели предложения домов на вторичном рынке загородного жилья в Демском районе
  Таблица 31. Характеристика муниципальных поселков загородного рынка
  Таблица 32. Характеристика организованных коттеджных поселков загородного рынка
  Таблица 33. Планируемые проекты рынка загородной жилой недвижимости
  Таблица 34. Прогноз объема вывода новых объектов на загородном рынке
  Таблица 35. Долевое распределение представителей среднего класса по доходным группам
  Таблица 36. Общее количество представителей среднего класса, а также их общий ежемесячный доход в условиях финансового кризиса
  Таблица 37. Общее количество представителей среднего класса, а также их общий ежемесячный доход в 2008 году
  Таблица 38. Негативные и позитивные варианты продвижения анализируемого проекта
  Таблица 39. Расхождение спроса и предложения рынка жилой многоэтажной недвижимости
  Таблица 40. Расхождение спроса и предложения рынка загородной недвижимости

  ИЛЛЮСТРАЦИЯ В ОТЧЕТЕ: 38 шт.
  Иллюстрация 1. Современный план использования территории города
  Иллюстрация 2. Корректировка существующего генплана города
  Иллюстрация 3.  Жилой дом на пересечении улиц Киекбаева и 8 Марта
  Иллюстрация 4.  Жилой дом на пересечении улиц Энтузиастов и Лесотехникума (рядом со школой №97)
  Иллюстрация 5.  Жилой комплекс бизнес-класса по ул. Коммунистическая
  Иллюстрация 6.  Комплексная застройка микрорайона «Колгуевский»
  Иллюстрация 7.  Комплексная застройка микрорайона «Айгуль»
  Иллюстрация 8.  Жилой комплекс «Зеленый берег»
  Иллюстрация 9.  Комплексная застройка микрорайона «Юрюзань»
  Иллюстрация 10.  Жилые дома по ул. Ленина
  Иллюстрация 11. 2-х секционный жилой дом, расположенный по ул.Ухтомского в Демском районе
  Иллюстрация 12. 2-х секционный жилой дом, расположенный по ул. Грозненская в Демском районе
  Иллюстрация 13. Многоквартирный 6-ти подъездный дом  по адресу – ул. Дагестанская Демского района, мкр. №8, ж/д №8, секции В, Д, Е.
  Иллюстрация 14. Многоквартирный дом по адресу - ул. Дагестанская Демского района, д. 4, секции В, Г.
  Иллюстрация 15. Планируемый проект ЖК «Семь Садов» по ул. Фрунзе
  Иллюстрация 16. Планируемая застройка микрорайона, ограниченного улицами К. Маркса, Пушкина, Гоголя, Фрунзе.
  Иллюстрация 17. Генеральный план планируемой застройки микрорайона, ограниченного улицами К. Маркса, Пушкина, Гоголя, Фрунзе.
  Иллюстрация 18. Проект строительства жилого квартала на пересечении ул. Аксакова-Свердлова, квартал 473.
  Иллюстрация 19. Проект реконструкции квартала по ул. Запотоцкого-К.Маркса-Б.Ибрагимова в Советском районе - жилой комплекс «Ривьера»
  Иллюстрация 20. Проект строительства жилых домов с предприятиями обслуживания и встроенными подземными парковками по Бульвару Баландина - ул. Ферина – переулку Железнодорожный в Калининском районе.
  Иллюстрация 21. Проект, строящихся жилых домов по ул. Комсомольской – Тихорецкой и Малой Тихорецкой в квартале 840-841
  Иллюстрация 22. Многоэтажный жилой дом (литер 10) со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания населения в микрорайоне «Урал» по ул. Софьи Перовской в Кировском районе.
  Иллюстрация 22. Расположение многоэтажного жилого дома ( литер 10) на плане города
  Иллюстрация 23. Проект жилого комплекса со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания населения и гаражом, в квартале №270, ограниченном ул. Мингажева, Революционной, Кустарной и территорией Республиканской клинической больницы им. Куватова в Советском районе
  Иллюстрация 24. Концепция многоэтажных жилых домов со встроено-пристроенными (литер 4) помещениями и подземной автостоянкой (литер 6) по ул. Чернышевского, квартал 429-431 в Кировском районе.
  Иллюстрация 25.  Проект многоэтажного жилого дома в микрорайоне Глумилино Октябрьского района г. Уфы.
  Иллюстрация 26.  Схема застройки территории, ограниченной ул. Лесотехникума, Комсомольской, д. Давлеткильдеева, продолжением ул. Шафиева в Октябрьском районе г. Уфы 
  Иллюстрация 27.  Проект комплекса жилых домов со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания, объекты обслуживания населения, автостоянки в квартале, ограниченном ул. Цюрупы, Октябрьской революции и Коммунистической
  Иллюстрация 28. Проект комплекса жилых домов №5,6,7 в комплексе «Зеленый берег»по ул. Блюхера в Орджоникидзевском р-не г. Уфы
  Иллюстрация 29. Проектируемый дом по ул. И. Якутова в Советском районе.
  Иллюстрация 30. Проект жилого дома по улице Рыльского в Сипайлово, Октябрьский район
  Иллюстрация 31. Схема комплекса жилого дома по улице Рыльского в Сипайлово, Октябрьский район
  Иллюстрация 32. Проект жилого комплекса «Аксаковский» - дома №2,3 – в Ленинском районе
  Иллюстрация 33. Проект жилого дома по ул. Дагестанская, 4 – секции Д, Е, Демский район.
  Иллюстрация 34. Проект многосекционного жилого дома по ул. Дагестанская, мкр. №8, ж/д №8 -3  секции, Демский район
  Иллюстрация 35. Проект жилого дома в новом микрорайоне, ограниченном улицами: 8 марта, Владивостокская,  Революционная, в Советском районе.
  Иллюстрация 36. Проект жилого комплекса (литеры 21, 22, 23) в микрорайоне Глумилино – 4, Октябрьского района.
  Иллюстрация 37. Проект 9-этажного жилого дома по ул. Пушкина, в квартале №570 Кировского района.
  Иллюстрация 38. Проект застройки территории, ограниченной улицами Дмитриева, С.Агиша и Проспектом С.Юлаева в Советском районе г. Уфы.