Аннотация

Содержание отчёта

• Список  таблиц, графиков, диаграмм и рисунков    3

   

  Резюме 6

   

  Раздел 1. Описание проекта 8

   

  1.1.Основные характеристики исходного проекта 8

   

  1.2.Выполнение строительных работ  12

   

  Раздел 2. Анализ рынка 14

   

  2.1.Анализ потребительского рынка Москвы 14

   

  2.2 Анализ рынка торговых площадей Москвы 25

   

  2.3.Анализ зоны обслуживания ТРЦ 31

   

  Раздел 3. Анализ конкурентного окружения 35

   

  3.1. Объекты розничной торговли в районе *** г. Москва 35

   

  3.2. Ближайшие конкуренты ТРЦ по территориальному принципу 36

   

  3.3. Конкурентные преимущества проекта ТРЦ «***» 37

   

  Раздел 4. Актуализация предброкериджа проекта 38

   

  4.1. SWOT – анализ 38

   

  4.2. Выбор концепции ТРЦ 38

   

  4.3. План развития ТРЦ 41

   

  4.4. Предложения относительно минимизации рисков 42

   

  Раздел 5. Разработка финансовой модели проекта 46

   

  5.1. Стадии проекта 46

   

  5.2. Допущения по проекту 49

   

  5.3. Капитальные вложения 50

   

  5.4. План сдачи арендных площадей 51

   

  5.5. Объемы сдачи арендных площадей 52

   

  5.6. План доходов 53

   

  5.7. Переменные затраты 59

   

  5.8. Постоянные затраты 60

   

  5.9. Налоги 61

   

  5.10. Отчет о прибылях и убытках 62

   

  5.11. Отчет о движении денежных средств 66

   

  5.12. Показатели эффективности проекта 74

   

  5.13. Первичный инвестиционный анализ 74

   

  Раздел 6. Анализ чувствительности 78

   

  6.1. Изменение уровня арендных ставок 78

   

  6.2. Изменение уровня переменных затрат 82

   

  6.3. Изменение уровня постоянных затрат 85

   

  6.4. Изменение уровня капитальных вложений 88

   

  6.5. Изменение ставки дисконтирования 91

   

  Информация о компании «VTSConsulting» 94

• Таблицы

   

  Таблица 1. Распределение населения г. Москва по полу и возрасту 15

   

  Таблица 2. Динамика реальных денежных доходов населения г. Москва 17

   

  Таблица 3. Покупательная способность денежных доходов населения 21

   

  Таблица 4. Потребление основных продуктов питания в домашних хозяйствах г. Москвы (по материалам выборочного обследования бюджетов домашних хозяйств г. Москвы; килограммов, на одного человека в год) 22

   

  Таблица 5. Сравнительный анализ динамики развития показателей обеспеченности населения предприятиями потребительского рынка и услуг в г. Москва по состоянию на 1 января 2014 г. (по данным префектур административных округов) 24

   

  Таблица 6. Основные показатели рынка торговых площадей г. Москва за 2 квартал 2014 г. 27

   

  Таблица 7. Основные характеристики района *** 32

   

  Таблица 8. Анализ обеспеченности объектами потребительского рынка и услуг в *АО города Москвы по состоянию на 1 января 2014 г.* 34

   

  Таблица 9. Количество объектов розничной торговли и общественного питания района *** 35

   

  Таблица 10. Торговые центры, ближайшие к ТРЦ «***» по территориальному критерию 36

   

  Таблица 11. Матрица SWOT-анализа 38

   

  Таблица 12. Сводная характеристика типов концепций торговых центров 40

   

  Таблица 13. Преимущества формата ТРЦ «***» 41

   

  Таблица 14. Первая стадия проекта ТРЦ «***» 47

   

  Таблица 15. Допущения по проекту 49

   

  Таблица 16. Основные инвестиционные затраты, долл. 50

   

  Таблица 17. План сдачи арендных площадей (1-й год эксплуатационной стадии ТРЦ  «***») 51

   

  Таблица 18. План сдачи арендных площадей (2-4 годы эксплуатационной стадии ТРЦ «***») 51

   

  Таблица 19. Объемы сдачи арендных площадей (1-й год эксплуатационной стадии ТРЦ  «***») 52

   

  Таблица 20. Объемы сдачи арендных площадей (2-4 годы эксплуатационной стадии ТРЦ «***») 52

   

  Таблица 21. План доходов (1-й год эксплуатационной стадии ТРЦ «***») 53

   

  Таблица 22. План реализации арендных площадей (2-4 годы эксплуатационной стадии ТРЦ «***») 56

   

  Таблица 23. Переменные затраты (1-й год эксплуатационной стадии ТРЦ «***») 59

   

  Таблица 24. Переменные затраты (2-4 годы эксплуатационной стадии ТРЦ «***») 59

   

  Таблица 25. Постоянные затраты (на протяжении всей эксплуатационной стадии ТРЦ «***») 60

   

  Таблица 26. Налоги (1-й год эксплуатационной стадии ТРЦ «***») 61

   

  Таблица 27. Налоги (2-4 годы эксплуатационной стадии ТРЦ «***») 61

   

  Таблица 28. Отчет о прибылях и убытках (1-й год эксплуатационной стадии ТРЦ «***») 62

   

  Таблица 29. Отчет о прибылях и убытках (2-й год эксплуатационной стадии ТРЦ «***») 63

   

  Таблица 30. Отчет о прибылях и убытках (3-й год эксплуатационной стадии ТРЦ «***») 64

   

  Таблица 31. Отчет о прибылях и убытках (4-й год эксплуатационной стадии ТРЦ «***») 65

   

  Таблица 32. Отчет о движении денежных средств (за 1-й год эксплуатационной стадии ТРЦ «***») 66

   

  Таблица 33. Отчет о движении денежных средств (за 2-й год эксплуатационной стадии ТРЦ «***») 68

   

  Таблица 34. Отчет о движении денежных средств (за 3-й год эксплуатационной стадии ТРЦ «***») 70

   

  Таблица 35. Отчет о движении денежных средств (за 4-й год эксплуатационной стадии ТРЦ «***») 72

   

  Таблица 36. Показатели экономической эффективности проекта 74

   

  Таблица 37. Анализ чувствительности к изменению уровня арендных ставок 78

   

  Таблица 38. Анализ чувствительности к изменению уровня переменных затрат 82

   

  Таблица 39. Анализ чувствительности к изменению уровня постоянных затрат 85

   

  Таблица 40. Анализ чувствительности к изменению уровня постоянных затрат 88  

   

  Графики

   

  График 1. Динамика численности населения г. Москва 14

   

  График 2. Динамика среднедушевых денежных доходов населения г. Москва в 2009-2013 гг. 18

   

  График 3. Динамика доли оплаты товаров и услуг в общих расходах населения г. Москвы, % 20

   

  График 4. Доля розничных торговых сетей в формировании оборота розничной торговли 25

   

  График 5. Баланс рынка торговой недвижимости г. Москва 26

   

  График 6. Объем качественных торговых площадей на 1 000 жителей в г. Москва, кв. м. 28

   

  График 7. Объем торговых площадей на 1 000 жителей в европейских городах, кв. м 28

   

  График 8. Динамика максимальных ставок аренды в Москве, долл. США/кв. м./год 30

   

  График 9. Объем ввода качественных торговых площадей в Москве 31

   

  График 10. Динамика выручки, EBITDA, EBIT на протяжении эксплуатационной стадии проекта, долл. 74

   

  График 11. Динамика чистой прибыли проекта на протяжении эксплуатационной стадии, долл. 74

   

  График 12. Динамика чистой прибыли проекта при изменении уровня арендных ставок, долл. 79

   

  График 13. Динамика NPV проекта при изменении уровня арендных ставок, долл. 79

   

  График 14. Динамика IRR проекта при изменении уровня арендных ставок, % 80

   

  График 15. Динамика периода окупаемости проекта при изменении ставки дисконтирования, мес. 80

   

  График 16. Динамика дисконтированного периода окупаемости при изменении уровня арендных ставок, мес. 81

   

  График 17. Динамика чистой прибыли проекта при изменении себестоимости продукции, долл. 82

   

  График 18. Динамика NPV проекта при изменении переменных затрат, долл. 83

   

  График 19. Динамика IRR проекта при изменении переменных затрат, % 83

   

  График 20. Динамика периода окупаемости при изменении переменных затрат, мес. 84

   

  График 21. Динамика дисконтированного периода окупаемости при изменении переменных затрат, мес. 84

   

  График 22. Динамика чистой прибыли проекта при изменении постоянных затрат, долл. 85

   

  График 23. Динамика NPV проекта при изменении постоянных затрат, долл. 86

   

  График 24. Динамика IRR проекта при изменении постоянных затрат, % 86

   

  График 25. Динамика периода окупаемости при изменении постоянных затрат, мес. 87

   

  График 26. Динамика дисконтированного периода окупаемости при изменении постоянных затрат, мес. 87

   

  График 27. Динамика NPV проекта при изменении капитальных вложений, долл. 88

   

  График 28. Динамика IRR проекта при изменении каптальных вложений, % 89

   

  График 29. Динамика периода окупаемости проекта при изменении капитальных вложений, мес. 89

   

  График 30. Динамика периода окупаемости проекта при изменении капитальных вложений, мес. 90

   

  График 31. Анализ чувствительности к изменению уровня постоянных затрат 91

   

  График 32. Динамика NPV проекта при изменении ставки дисконтирования, долл. 91

   

  График 33. Динамика дисконтированного периода окупаемости проекта при изменении ставки дисконтирования, мес. 92 

   

  Диаграммы

   

  Диаграмма 1. Распределение населения г. Москва по полу, % 15

   

  Диаграмма 2. Распределение населения г. Москва по возрасту, % 16

   

  Диаграмма 3. Структура использования денежных доходов населения в июле 2014 г., в % к расходам 19

   

  Диаграмма 4. Распределение строящихся торговых центров г. Москва в 2014 г., % 29 

   

  Рисунки

  Рисунок 1. Генеральный план ТРЦ «***» 10

   

  Рисунок 2. План 5 этажа ТРЦ «***» 11