Аннотация

 Описание исследования

Исследовательская компания «Бизнес Порт» в ноябре 2006 года провела инициативное исследование рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга, в т.ч. рынка бизнес-центров.

Широкая информационная база, является особенностбю данного отчета, она включает в себя около 530 объектов офисной недвижимости Санкт-Петербурга, т.е. охват рынка составил не менее 85-90%.

Отчет составлен на основе информации, предоставленной арендодателями и прочими участниками рынка. В связи с этим аналитический отчет позволяет получить разностороннюю оценку ситуации, так как учитывались экспертные мнения различных участников рынка. Исследование содержит оценку тенденций развития спроса и предложения на рынке офисной недвижимости, характеризует динамику средних цен на аренду, сложившихся на рынке.

Круг заинтересованных лиц.

Содержащаяся в отчете информация представляет интерес для следующих участников рынка:

• инвесторов, планирующих строительство бизнес-центров и прочих объектов офисной недвижимости в Санкт-Петербурге, так как содержит подробную информацию о тенденциях рынка и прогноз его развития;
• инвесторов, планирующих строительство бизнес-центров в других регионах. Общеизвестно, что Петербург, наряду с Москвой, является городом с наиболее интенсивным развитием коммерческого строительства, которое развивается опережающими темпами по сравнению с другими регионами. Поэтому развитие рынка в других регионах будет иметь те же «болезни роста», что и в Петербурге;
• для управляющих компаний, так как содержит не только анализ рынка, но и характеристику основных его участников (в т.ч. конкурентов);
• для арендодателей-собственников, так как на основе оценки рынка позволяет определить направления развития конкурентных преимуществ;
• для арендаторов, поскольку содержит максимально полную информацию о предложении офисных площадей в Петербурге, в т.ч. контактные данные исследованных офисных центров (адрес, телефон, e-mail, сайт), подробно описывает спектр услуг и дополнительных возможностей в бизнес-центрах Санкт-Петербурга;
• строительных компаний, работающих на рынке коммерческой недвижимости;
• риелторов;
• государственных органов;
• финансово-кредитных учреждений;
• прочих участников рынка.

Регион исследования – Санкт-Петербург.

Основные задачи Исследования:

1. Оценить объем и структуру предложения офисных площадей в Санкт-Петербурге;
2. Выявить наиболее крупных игроков на рынке офисной недвижимости Петербурга и оценить стоимость услуг управляющей компании;
3. Охарактеризовать предложение офисных площадей в объектах разных классов: представленность по районам города, динамику арендных ставок, размеры офисов, динамику арендных ставок, заполняемость;
4. Дать сравнительную характеристику офисных объектов (в т.ч. бизнес-центров) разных классов;
5. Определить спектр услуг, оказываемых в бизнес-центрах Санкт-Петербурга;
6. Оценить изменения, произошедшие на рынке офисной недвижимости в течение последних лет;
7. Оценить состояние и изменение спроса на аренду офисных площадей;
8. Составит прогноз развития рынка на ближайшие два года.

Методы анализа данных.

В целях исследования была создана база данных офисных и бизнес-центров, функционирующих на территории Санкт-Петербурга, на основе которой был проведен анализ предложения офисных площадей. При анализе состояния рынка применялся метод экспертных оценок (в качестве экспертов выступали участники рынка), проводился   мониторинг материалов печатных и электронных деловых и специализированных изданий; Интернет; материалов маркетинговых, консалтинговых компаний, участников рынка; других источников.
Информационная база.

Общая база данных включает в себя информацию о 527 объектов офисной недвижимости.

Объем и структура отчета. Аналитический отчет по исследованию состоит из четырех разделов общим объемом 127 страниц; отчет иллюстрирован 29 рисунками; 47 таблицами.

Содержание отчёта

• ОПИСАНИЕ ИССЛЕДОВАНИЯ 6
  1. ХАРАКТЕРИСТИКА РЫНКА ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА 8
  1.1. Распределение офисной недвижимости по классам 8
  1.2. Предложение офисной недвижимости по районам г.Санкт-Петербурга 13
  1.3. Объем предложения офисных помещений, предлагаемых в аренду 21
  1.4. Крупнейшие игроки на рынке офисной недвижимости, предлагаемой в аренду 27
  1.5. Стоимость услуг управляющих компаний 38
  2. ХАРАКТЕРИСТИКА ПРЕДЛОЖЕНИЯ ОФИСНЫХ ПЛОЩАДЕЙ В БИЗНЕС-ЦЕНТРАХ РАЗНЫХ КЛАССОВ 40
  2.1. Предложение площадей в бизнес-центрах класса «А» 40
  2.2. Предложение площадей в бизнес-центрах класса «В» 49
  2.3. Предложение офисных площадей в бизнес-центрах класса «С» 64
  2.4. Предложение офисных площадей, не подлежащих классификации 75
  2.5. Сравнительная характеристика предложения офисных площадей в бизнес-центрах разных классов 101
  3. ПАРАМЕТРЫ КАЧЕСТВА УСЛУГ 103
  3.1. Планировочные решения 103
  3.2. Технические параметры 104
  3.3. Уровень сервиса 106
  4. ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ РЫНКА ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА 109
  4.1. Ввод новых офисных площадей в бизнес-центрах 109
  4.2. Арендные ставки на рынке офисной недвижимости 111
  4.3. Тенденции изменения спроса на рынке аренды офисной недвижимости 116
  4.4. Преимущества и недостатки «ранней» аренды офисов 120
  4.5. Прогноз развития рынка 124
  СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ 126

• Список таблиц
  Таблица 1.1. – Классификация бизнес-центров
  Таблица 1.2 – Распределение бизнес-центров Санкт-Петербурга по классам
  Таблица 1.3 – Число бизнес-центров Санкт-Петербурга по подклассам
  Таблица 1.4 – Распределение бизнес-центров по районам г.Санкт-Петербурга
  Таблица 1.5 – Группировка районов по привлекательности для расположения бизнес-центров
  Таблица 1.6 – Распределение бизнес-центров по районам г.Санкт-Петербурга (в зависимости от класса объекта)
  Таблица 1.7 – Структура предложения офисной недвижимости разных классов по районам г.Санкт-Петербурга
  Таблица 1.8 – Доля районов г.Санкт-Петербурга в формировании предложения офисной недвижимости разных классов
  Таблица 1.9 – Распределение строящихся бизнес-центров по районам
  Таблица 1.10 – Размер общей площади офисной недвижимости Санкт-Петербурга (по классам)
  Таблица 1.11– Размер офисной площади по классам бизнес-центров Санкт-Петербурга
  Таблица 1.12 – Распределение офисных площадей в зависимости от класса бизнес-центра и минимального размера офисов, сдаваемых в аренду
  Таблица 1.13 – Минимальный размер офисов в бизнес-центрах Санкт-Петербурга
  Таблица 1.14 – Наиболее значимые управляющие компании на рынке аренды офисных помещений
  Таблица 1.15 – Группировка управляющих компаний по числу бизнес-центров
  Таблица 2.1 - Бизнес-центры класса «А»
  Таблица 2.2 – Арендные ставки в бизнес-центрах класса «А» в 1998-2006 гг.
  Таблица 2.3 – Распределение арендных ставок в бизнес-центрах класса «А»
  Таблица 2.4 – Распределение бизнес-центров класса «А» по минимальному размеру офисов, предлагаемых в аренду
  Таблица  2.5 – Заполняемость бизнес-центров класса «А»  в 2000-2006 гг.
  Таблица 2.6 – Общая характеристика бизнес-центров класса «А»
  Таблица 2.7 - Бизнес-центры класса «В»
  Таблица 2.8 – Арендные ставки в бизнес-центрах класса «В» в 1998-2006 гг.
  Таблица 2.9 – Распределение арендных ставок в бизнес-центрах класса «В»
  Таблица 2.10 – Распределение бизнес-центров класса «В» по минимальному размеру офисов, предлагаемых в аренду
  Таблица 2.11 – Заполняемость бизнес-центров класса «В» 
  в 2000-2006 гг.
  Таблица 2.12 – Общая характеристика бизнес-центров класса «В»
  Таблица 2.13 - Бизнес-центры класса «С»
  Таблица 2.14 – Арендные ставки в бизнес-центрах класса «С» в 1998-2006 гг.
  Таблица 2.15 – Распределение арендных ставок в бизнес-центрах
  класса «С»
  Таблица 2.16 – Распределение бизнес-центров класса «С» по минимальному размеру офисов, предлагаемых в аренду
  Таблица 2.17 – Заполняемость бизнес-центров класса «С»  в 2000-2006 гг.
  Таблица 2.18 – Общая характеристика бизнес-центров класса «С»
  Таблица 2.19 – Офисные центры, не подлежащие классификации
  Таблица 2.20 – Распределение арендных ставок в бизнес-центрах, не подлежащих классификации
  Таблица 2.21 – Распределение бизнес-центров, не подлежащих классификации по минимальному размеру офисов, предлагаемых в аренду
  Таблица 2.22 – Общая характеристика бизнес-центров, не подлежащих классификации
  Таблица 2.23 – Сравнительная характеристика бизнес-центров разных классов
  Таблица 3.1 - Офисные центры, имеющие инфраструктуру для приема иногородних гостей (гостиницу)
  Таблица 4.1 – Средняя ставка арендной платы  за офисные помещения в Санкт-Петербурге
  Таблица 4.2  – Динамика средних ставок арендной платы 
  в бизнес-центрах Санкт-Петербурга
  Таблица 4.3  – Денежные единицы, используемые при оплате аренды
  офисных помещений

  
  Список рисунков
  Рисунок 1.1 – Распределение офисных площадей в соответствии с общепринятой классификацией
  Рисунок 1.2 – Распределение бизнес-центров по классам (по данным исследования)
  Рисунок 1.3 – Структура офисных площадей в бизнес-центрах по классам, 1-е полугодие 2006 г. (по данным ГК «Бекар»)
  Рисунок 1.4 – Распределение бизнес-центров Санкт-Петербурга
  по подклассам
  Рисунок 1.5 – Число бизнес-центров по районам г.Санкт-Петербурга
  Рисунок 1.6 – Доли районов по формированию предложения офисной недвижимости г.Санкт-Петербурга
  Рисунок 1.7 – Представленность бизнес-центров разного класса в районах Санкт-Петербурга
  Рисунок 1.8 – Структура офисной площади в Санкт-Петербурге (по классам)
  Рисунок 1.9 – Структура предложения офисных площадей в Санкт-Петербурге (по минимальному размеру офисов)
  Рисунок 1.10 – Наличие управляющих компаний в объектах офисной недвижимости
  Рисунок 1.11 – Распределение управляющих компаний в зависимости от числа объектов офисной недвижимости
  Рисунок 1.12 – Наиболее крупные управляющие компании на рынке бизнес-центров
  Рисунок 2.1 – Распределение бизнес-центров класса «А» по районам г.Санкт-Петербурга
  Рисунок 2.2 – Динамика арендных ставок в бизнес-центрах класса «А»
  Рисунок 2.3 – Структура предложения офисных помещений класса «А» по ценовым категориям
  Рисунок 2.4 – Динамика заполняемости бизнес-центров класса «А» 
  Рисунок 2.5 – Распределение бизнес-центров класса «В» по районам г.Санкт-Петербурга
  Рисунок 2.6 – Динамика арендных ставок в бизнес-центрах класса «В»
  Рисунок 2.7 – Структура предложения офисных помещений класса «В» по ценовым категориям
  Рисунок 2.8 – Динамика заполняемости бизнес-центров класса «В» 
  Рисунок 2.9 – Распределение бизнес-центров класса «С» по районам г.Санкт-Петербурга
  Рисунок 2.10 – Динамика арендных ставок в бизнес-центрах класса «С»
  Рисунок 2.11 – Структура предложения офисных помещений класса «С» по ценовым категориям
  Рисунок 2.12 – Динамика заполняемости бизнес-центров класса «С» 
  Рисунок 2.13 – Распределение бизнес-центров, не подлежащих классификации, по районам г.Санкт-Петербурга
  Рисунок 2.14 – Структура предложения офисных помещений, не подлежащих классификации, по ценовым категориям
  Рисунок 4.1 – Динамика средних арендных ставок в бизнес-центрах Санкт-Петербурга
  Рисунок 4.2 – Доли различных денежных единиц, используемых при оплате аренды офисных помещений