Аннотация

СТРУКТУРА ИССЛЕДОВАНИЯ

В Санкт-Петербурге строительный рынок является одним из наиболее крупных и динамично развивающихся рынков России. Город занимает третье место среди регионов (субъектов Федерации) по объемам жилищного строительства, имеет высокие темпы развития сегмента коммерческой недвижимости. Несмотря на большое количество новых объектов, введенных в последние годы, на рынке до сих пор существует дефицит, что ведет к непрерывному росту цен на недвижимость. Высокая доходность (выше, чем в Европейских странах) привлекают на рынок все большее число новых игроков, в т.ч. зарубежных инвесторов.

В октябре 2007 года исследовательская компания «Бизнес Порт» в связи с возросшим интересом участников рынка к получению информации о состоянии и тенденциях развития рынка жилищного строительства Санкт-Петербурга провела инициативное исследование жилищного строительного рынка Санкт-Петербурга. Данное исследование представляет собой более широкий взгляд на ситуацию на рынке жилья и жилищного строительства в одном из крупнейших мегаполисов России.

Круг заинтересованных лиц. Представленная в отчете информация может представлять интерес для следующих групп:

1. Строительных компаний, работающих на рынке Санкт-Петербурга, а также собирающихся выходить на него;
2. Потенциальных инвесторов в данный сектор рынка;
3. Поставщиков строительных материалов;
4. Риэлтеров;     
5. Государственные органы;
6. Финансово-кредитные учреждения.

Задачи исследования:

• Определение динамики развития жилищного рынка Санкт-Петербурга, тенденций строительства;
• Анализ структуры первичного рынка, в т.ч. по используемым при строительстве материалам, величине и комфортности построенных квартир;
• Анализ ценовой динамики на первичном и вторичном рынке жилья в период с 1997 по 2007 г., в т.ч. анализ сезонности повышения цен, выявление факторов, влияющих на повышение цен;
• Оценка территориальных особенностей Санкт-Петербурга, в т.ч. характеристика районов города, анализ динамики строительства нового жилья, уровня цен на первичном и вторичном рынке жилья по районам. Для наиболее наглядного представления ценовой ситуации в районах города подготовлен картографический материал;
• Анализ спроса на жилье в Петербурге, в т.ч. в секторах купли продажи (включая рынка ипотечного кредитования) и аренды;
• Выявление ключевых игроков рынка (фактически функционирующих и планирующих выход на рынок Санкт-Петербурга), характеристика участников рынка, оценка распределения рыночных долей;
• Описание ключевых проектов, реализуемых и планируемых к реализации на рынке жилищного строительства Санкт-Петербурга, в т.ч. с точки зрения территориальных особенностей;
• Оценка объема первичного и вторичного рынка жилья Петербурга в
• Оценка себестоимости строительства жилья в Санкт-Петербурга, влияющих на нее факторов, структуры себестоимости;
• Оценка инвестиционной привлекательности рынка жилищного строительства Санкт-Петербурга, средней рентабельности,
• Оценка влияющих на развитие рынка факторов, в т.ч. развитие нормативно-правовой базы в Санкт-Петербурге;
• Анализ развития рынка загородной недвижимости, в т.ч. его инвестиционной привлекательности, состояния и структуры спроса на объекты загородной недвижимости;
• Осуществление прогноза изменения ситуации на рынке жилищного строительства Санкт-Петербурга, в т.ч прогноза динамики цен на жилье и себестоимости строительства.

Методика Исследования.

Чтобы решить поставленные задачи был проведен мониторинг материалов печатных и электронных деловых и специализированных изданий; Интернет; материалов маркетинговых и консалтинговых компаний. В процессе подготовки отчета использовался метод дедукции, т.е. сначала изучалась общая ситуация в производстве строительных материалов в России, затем – по каждому виду основных строительных материалов в отдельности. Для анализа информации применялись методы группировки и сравнения, экспертных оценок, ранжирования, трендовые модели.

 Объем и структура отчета.

Аналитический отчет по исследованию включает 138 страниц; иллюстрирован 32 диаграммами; 42 таблицами, 2 приложениями.

Содержание отчёта

• ПЕРЕЧЕНЬ ТАБЛИЦ И РИСУНКОВ… 3

  ОПИСАНИЕ ИССЛЕДОВАНИЯ… 6

  1. ОЦЕНКА ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ… 9

  1.1. Состояние жилого фонда… 9

  1.2. Развитие жилищного строительства… 14

  1.3. Структура первичного рынка жилья… 18

  1.4. Прогноз строительства жилья… 23

   

  2. ЦЕНЫ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА… 26

  2.1. Уровень и динамка цен            … 26

  2.2. Сезонность ценовой динамики… 32

  2.3. Уровень цен в зависимости от типа жилья… 34

  2.4. Факторы роста цен… 36

  2.5. Прогноз динамики цен на жилье… 38

   

  3. ТЕРРИТОРИАЛЬНЫЕ ОСОБЕННОСТИ РЫНКА ЖИЛЬЯ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА… 43

  3.1. Динамика жилищного строительства по районам города… 43

  3.2. Уровень цен на жилье по районам города… 47

  3.3. Характеристика районов Санкт-Петербурга… 51

   

  4. СПРОС НА ЖИЛЬЕ… 54

  4.1. Рынок купли-продажи… 54

  4.2. Рынок ипотеки… 59

  4.3. Рынок аренды жилья… 61

   

  5. ОСНОВНЫЕ ИГРОКИ РЫНКА ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛСТВА САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ИХ ОБЪЕКТЫ… 66

  5.1. Распределение рыночных долей в 2006 г…. 66

  5.2. Ведущие игроки рынка… 71

  5.3. Объекты и проекты… 83

   

  6. ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ РЫНКА… 89

  6.1. Объем рынка в денежном выражении… 89

  6.2. Себестоимость строительства… 90

  6.3. Инвестиции и рентабельность… 97

   

  7. ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА РАЗВИТИЕ РЫНКА… 100

  7.1. Проблемы строительного рынка… 100

  7.2. Административные и юридические акты, влияющие на строительный рынок Санкт-Петербурга… 102

  7.3. Развитие рынка стройматериалов… 105

   

  8. ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ… 109

  8.1. Динамика развития рынка загородной недвижимости… 109

  8.2. Цены и рентабельность            … 114

  8.3. Характеристика спроса на загородное жилье… 116

   

  9. ОБОБЩАЮЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА… 124

   

  СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ… 127

  Приложение 1. Характеристика рынка жилья в различных районах Петербурга… 128

  Приложение 2 – Карта «Уровень цен на рынке первичного жилья по районам Санкт-Петербурга»… 136

• Перечень таблиц:

  Таблица 1. Величина жилого фонда Санкт-Петербурга в 1997-2006 гг.

  Таблица 2. Величина ветхого и аварийного жилищного фонда в Санкт-Петербурге в 1997-2006 гг.

  Таблица 3. Обеспеченность населения Санкт-Петербурга жильем в 1997-2006гг.

  Таблица 4. Значимость Санкт-Петербурга в формировании ввода жилья по России и Северо-Западу

  Таблица 5. Динамика строительства в г.Санкт-Петербурге по месяцам 2006-2007 г.

  Таблица 6. Распределение построенных в Санкт-Петербурге квартир по числу комнат в 1981-2006 гг.

  Таблица 7. Средний размер квартир, построенных в Санкт-Петербурге в 1996-2006 гг.

  Таблица 8. Распределение введенных в действие жилых домов по материалам стен в Санкт-Петербурге в 2006 г.

  Таблица 9. Поквартальная динамика цен на первичном рынке жилья в г.Санкт-Петербурге (по официальным данным)

  Таблица 10. Поквартальная динамика цен на вторичном рынке жилья в г.Санкт-Петербурге (по официальным данным)

  Таблица 11. Средние цены на первичном и вторичном рынке жилья в г.Санкт-Петербурге в 2007 г. (по официальным данным)

  Таблица 12. Динамика цен на жилье в Санкт-Петербурге в 1997-2007 гг. (по данным участников рынка)

  Таблица 13. Помесячная динамика цен на жилье в Санкт-Петербурге в 2007 гг. (по данным участников рынка)

  Таблица 14. Цены на первичном и вторичном рынке жилья в Санкт-Петербурге во 2-3 квартале 2007 гг. (по данным участников рынка)

  Таблица 15. Средний уровень цен на жилье в Санкт-Петербурге по месяцам в 1997-2007 гг. (по данным участников рынка)

  Таблица 16. Прогноз изменения цен на рынке жилья в 2007-2010 гг.

  Таблица 17. Ввод в действие жилых домов по районам Санкт-Петербурга в 2001-2006 гг.

  Таблица 18. Динамика строительства жилья по районам Санкт-Петербурга.

  Таблица 19. Структура ввода в действие жилых домов по районам Санкт-Петербурга в 2001-2006 гг.

  Таблица 20. Ввод в действие квартир по районам Санкт-Петербурга в 2001-2006 гг.

  Таблица 21. Средний размер построенных квартир по районам Санкт-Петербурга в 2001-2006 гг.

  Таблица 22. Цены на жилье на первичном и вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга

  Таблица 23. Уровень цен на первичном рынке жилья по районам Санкт-Петербурга на начало октября 2007 г.

  Таблица 24. Сегментация районов Санкт-Петербурга по уровню цен на жилье (по состоянию на начало октября 2007 г.)

  Таблица 25. Рейтинг территорий Санкт-Петербурга по стоимости квартир

  Таблица 26. Сводная характеристика развития жилищного строительства в районах Санкт-Петербурга в 2006 г.

  Таблица 27. Показатели развития ипотечного кредитования в Петербурге в 2005-2006 гг.

  Таблица 28. Показатели ипотечного кредитования ведущих банков в Санкт-Петербурге в 2006 г.

  Таблица 29. Динамика доходности от сдачи квартир в аренду

  Таблица 30. Распределение наиболее крупных организаций-застройщиков Санкт-Петербурга по вводу в действие новых жилых домов в 2006 году

  Таблица 31. Средние показатели работы ведущих организаций-застройщиков Санкт-Петербурга в 2006 году

  Таблица 32. Характеристика основных игроков строительного рынка

  Таблица 33. Средняя стоимость строительства 1 кв.м общей площади жилых домов (по фактической стоимости для застройщика) в Санкт-Петербурге в 1995-2006 гг.

  Таблица 34. Структура себестоимости строительства и влияющие на нее факторы

  Таблица 35. Оценка факторов, ограничивающих деловую активность строительных организаций России в 1995-2006 гг.

  Таблица 36. Количество домов разного типа в пригородах Петербурга

  Таблица 37. Ввод в действие жилых домов по муниципальным районам и городскому округу Ленинградской области

  Таблица 38. Характеристики поселков бизнес-класса

  Таблица 39. Средняя стоимость сотки земли в пригородных районах Петербурга

  Таблица 40. Соотношение спроса и предложения на рынке строящихся коттеджных поселков Санкт-Петербурга

  Таблица 41. Потенциальный объем потребления загородной недвижимости

  Таблица 42. Критерии предпочтений покупателей на загородную недвижимость

  Таблица 43. Критерии предпочтений покупателей на загородную недвижимость

   

  Перечень диаграмм:

  Рис.1. Динамика величины жилого фонда Санкт-Петербурга в 1997-2006 гг.

  Рис.2. Ввод в действие жилых домов на 1000 человек по Санкт-Петербургу в сравнении со среднероссийскими показателями в 1990-2006 гг.

  Рис.3. Ввод в действие жилых домов на 1000 человек по Санкт-Петербургу в сравнении со среднероссийскими показателями в 1990-2006 гг.

  Рис.4. Динамика строительства жилья в Санкт-Петербурге

  Рис.5. Помесячная динамика строительных работ в Санкт-Петербурге в 2006 и  январе-июле 2007 гг.

  Рис.6. Помесячный ввод новых жилых площадей в Санкт-Петербурге в 2006 и  январе-июле 2007 гг.

  Рис.7. Помесячный ввод новых жилых площадей в Санкт-Петербурге в 2006 и  январе-июле 2007 гг.

  Рис.8. Средний размер квартир в многоквартирных домах Санкт-Петербурга в 1996-2006 гг.

  Рис.9. Структура первичного рынка жилья Санкт-Петербурга в зависимости от уровня (комфортности) квартир

  Рис.10. Структура ввода жилых площадей в зависимости от материала стен

  Рис.11. Динамика цен на рынке жилья в г.Санкт-Петербурге по кварталам 2002-2006 гг.

  Рис.12. Индексы цен на рынке жилья в г.Санкт-Петербурге в 2002-2006 гг.

  Рис.13. Изменение цен на жилье в Санкт-Петербурге в 1997-2007 гг.

  Рис.14. Помесячная динамика цен на жилье в Санкт-Петербурге в 2000-2007гг.

  Рис.15. Сезонная волна повышения цен на жилье в Петербурге

  Рис.16. Цены на жилье в Санкт-Петербурге в зависимости от количества комнат (на начало октября)

  Рис.17. Цены на жилье в Санкт-Петербурге в зависимости от материала стен домов (на начало октября)

  Рис.18. Доля иногородних покупателей жилья в Санкт-Петербурге

  Рис.19. Структура наиболее востребованного в Санкт-Петербурге жилья (по числу комнат)

  Рис.20. Динамика количества выданных кредитов в Санкт-Петербурге в 2005-2007 гг.

  Рис.21. Рыночные доли компаний-лидеров рынка жилищного строительства в 2006 г.

  Рис.22. Распределение ведущих игроков рынка по средней площади построенных в 2006 г. квартир

  Рис.23. Динамика величины первичного рынка жилья в Санкт-Петербурге (в денежном выражении)

  Рис.24. Рост цен на основные строительные материалы по итогам 2006 года

  Рис.25. Доля инвестиций в строительство в общем объеме инвестиций в экономику Санкт-Петербурга в 1980-2006 гг.

  Рис.26. Проблемы, наиболее значимые для российских строительных организаций в 2006 г.

  Рис.27. Ввод в действие жилых домов в Ленинградской области в 1985-2006 гг.

  Рис.28. Структура ввода в действие жилых домов по районам Ленинградской области в 2001-2006 гг.

  Рис.29. Средняя стоимость 1 кв.м в пригородных домах разных ценовых категорий

  Рис.30. Распределение потребителей объектов загородной недвижимости

  Рис.31. Сегментация спроса и предложения на рынке строящихся коттеджных поселков по ценовым категориям

  Рис.32. Предпочтения покупателей загородной недвижимости по территориальным направлениям