Аннотация

Агентство DISCOVERY Research Group в феврале 2008 года завершило исследование рынка складской недвижимости в России.

 Одним из самых привлекательных для инвестиций сегментов рынка коммерческой недвижимости по оценкам аналитиков, являются склады и логистические парки.
 Для рынка складской недвижимости в России характерны, высокий уровень арендных ставок, фактическое отсутствие вакантных качественных площадей и постоянно увеличивающийся разрыв между количеством заявленных и реализованных проектов.

 У участников рынка постоянно растет интерес к региональным рынкам складской недвижимости. К наиболее развитым региональным рынкам, помимо Санкт-Петербурга, можно отнести Самару, Екатеринбург и Новосибирск. Значительный потенциал имеют Нижний Новгород, Ростов-на-Дону, Уфа, Пермь, Архангельск, Владивосток. В этих городах в ближайшее время  ожидается существенный рост предложения класса А. По оценкам экспертов, по итогам 2007 г. уровень вакантных площадей складских объектов класса А составил 2,9% относительно общего предложения 1 920 000 кв. м в данном классе.

 На рынке земельных участков и объектов производственного назначения наблюдается рост активности, реконструкция которых по-прежнему остается привлекательным направлением складского девелопмента.

 На высоком уровне останется инвестиционная привлекательность складского сегмента , рыночная стоимость объектов в складском сегменте, согласно ряду оценок, будет продолжать расти в среднем на 7-10% в квартал.

 Описание состояния рынка складской недвижимости в России, является целью исследования.

 
 Российский рынок складской недвижимости, стал объектом исследования.
 Методом  сбора данных стали:
 Мониторинг материалов печатных и электронных деловых и специализированных изданий, аналитических обзоров рынка; Интернет; материалов маркетинговых и консалтинговых компаний; результаты исследований DISCOVERY Research Group.
 Метод анализа данных:
 Традиционный контент-анализ документов.

 Информационной базой исследования стали:

• Печатные и электронные деловые и специализированные издания.
• Ресурсы сети Интернет
• Материалы компаний.
• Аналитические обзорные статьи в прессе.
• Результаты исследований маркетинговых и консалтинговых агентств.
• Экспертные оценки.
• Интервью с производителями и другими участниками рынка.
• Материалы отраслевых учреждений и базы данных.
• Базы данных Discovery Research Group.

Содержание отчёта

• СПИСОК ТАБЛИЦ, ДИАГРАММ И РИСУНКОВ 7
  РЕЗЮМЕ 10
  ГЛАВА 1. ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ИССЛЕДОВАНИЯ 11
  ЦЕЛЬ ИССЛЕДОВАНИЯ 11
  ЗАДАЧИ ИССЛЕДОВАНИЯ 11
  ОБЪЕКТ ИССЛЕДОВАНИЯ 11
  МЕТОД СБОРА ДАННЫХ 11
  МЕТОД АНАЛИЗА ДАННЫХ 12
  ИНФОРМАЦИОННАЯ БАЗА ИССЛЕДОВАНИЯ 12
  ГЛАВА 2. РЫНОК СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ: ТЕКУЩЕЕ СОСТОЯНИЕ И ПРОГНОЗЫ РАЗВИТИЯ 13
  § 1. ОБЪЕМ И ТЕМПЫ РОСТА РЫНКА СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. 13
  § 2. КЛЮЧЕВЫЕ ТЕНДЕНЦИИ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ 19
  1. Рост спроса на складскую недвижимость со стороны международных фирм 19
  2. Привлечение финансирования по схеме IPO 21
  3. Развитие крупных сетевых проектов в регионах 23
  4. Строительство по схеме built-to-suit 23
  5. Строительство по схеме double built-to-suit 24
  6. Рост спроса на услуги профессиональных консультантов в логистическом бизнесе 25
  7. Развитие услуги кросс-докинг 25
  8. Усиление клиентоориентированности при возведении новых объектов 26
  9. Рост сроков аренды 26
  10. Строительство холодильных складов 26
  11. Строительство складов на территории технопарков 27
  § 3. ФАКТОРЫ, СПОСОБСТВУЮЩИЕ ИНВЕСТИЦИОННОЙ АКТИВНОСТИ В СКЛАДСКОМ СЕКТОРЕ 27
  § 4. ИНВЕСТИЦИОННЫЕ РИСКИ В СЕКТОРЕ СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 29
  § 5. ПОКАЗАТЕЛИ СПРОСА НА СКЛАДСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ 31
  § 6. ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА ЦЕНОВУЮ ПОЛИТИКУ НА РЫНКЕ СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 33
  § 7. РАЗВИТИЕ РЕГИОНАЛЬНЫХ РЫНКОВ 35
  Объем, темпы роста, ставки аренды на региональных рынках 35
  Наиболее привлекательные региональные рынки 43
  Факторы, влияющие на рост инвестиционной активности в регионах 45
  Инвестиционные риски на региональных рынках складской недвижимости 48
  Тенденции и перспективы развития региональных рынков 50
  ГЛАВА 3. ОСНОВНЫЕ УЧАСТНИКИ РЫНКА И ИХ КЛЮЧЕВЫЕ ПРОЕКТЫ 54
  § 1. ОСНОВНЫЕ УЧАСТНИКИ РЫНКА 54
  FM Logistics 54
  Tablogix 57
  МЛП 57
  РосЕвроГруп 58
  Raven Russia 60
  Fleming Family & Partners 62
  Mirland Development 62
  § 2. ПЛАНЫ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ РЕГИОНАЛЬНЫХ СЕТЕЙ 63
  МЛП 63
  РосЕвроГрупп 64
  London & Regional Properties и VVV 65
  «КФС-групп» 65
  «Евразия логистик» 66
  Сеть складов временного хранения Российских железных дорог 68
  ГЛАВА 4. КЛАССИФИКАЦИЯ СКЛАДСКИХ ПОМЕЩЕНИЙ. ИХ ОСОБЕННОСТИ И ПРИНЦИПЫ ПОСТРОЕНИЯ 70
  § 1. КЛАССИФИКАЦИЯ СКЛАДСКИХ ПОМЕЩЕНИЙ 70
  § 2. КЛАССИФИКАЦИЯ СКЛАДОВ, РАЗРАБОТАННАЯ СПЕЦИАЛИСТАМИ КОМПАНИИ KNIGHT FRANK 78
  § 3. КЛАССИФИКАЦИЯ СКЛАДОВ, РАЗРАБОТАННАЯ СПЕЦИАЛИСТАМИ КОМПАНИИ SWISS REALTY GROUP 80
  § 4. ВИДЫ СКЛАДОВ ПО ФУНКЦИОНАЛЬНОМУ НАЗНАЧЕНИЮ 84
  ГЛАВА 5. ОБЗОР РЫНКОВ СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ЦФО, СЗФО, ПФО, ЮФО, УФО, СФО 88
  § 1. ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ 88
  Объем и структура предложения в Москве и Московской области 89
  Объем и структура спроса в Москве и Московской области 97
  Уровень, динамика и прогноз арендных ставок в Москве и Московской области 104
  Цены продажи в Москве 111
  Уровень доходности складского бизнеса в Москве и Московской области 111
  Крупные объекты, сданные в эксплуатацию в 2007 г. и планируемые к вводу в 2008 г. в Москве и Московской области 114
  Тенденции и перспективы развития складского рынка в Москве и Московской области 119
  Спрос и предложение на складскую недвижимость в Москве 123
  Структура спроса и предложения в Подмосковье в зависимости от удаленности объекта от Москвы 126
  Структура спроса и предложения в Подмосковье в зависимости от месторасположеня склада 129
  Перспективы строительства складов у московских аэропортов 134
  Перспективы строительства складов у московских речных портов 136
  Рынок холодильных складов в Москве 139
  § 2. СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ 142
  Объем, структура и темпы роста рынка складской недвижимости в Санкт-Петербурге 143
  Показатели спроса на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга 148
  Ставки аренды и цены складской недвижимости на рынке Санкт-Петербурга 152
  Инвестиционная активность в Санкт-Петербурге 154
  Тенденции и перспективы развития рынка Санкт-Петербурга 157
  Ключевые проекты строительства объектов складской недвижимости в Санкт-Петербурге 161
  Рынок холодильных складов в Санкт-Петербурге 169
  § 3. ЮЖНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ 174
  Общая характеристика рынка складской недвижимости в Ростове- на- Дону 175
  Цены и ставки аренды в Ростове- на- Дону 177
  Ключевые инвестиционные проекты в Ростове- на- Дону 177
  Объем и структура рынка складской недвижимости в Краснодарском рынке. Показатели спроса и предложения 179
  Тенденции и перспективы развития рынка складской недвижимости в Краснодарском крае 184
  § 4. ПРИВОЛЖСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ 186
  Объем и структура рынка в Нижнем Новгороде 187
  Уровень и динамика цен и арендных ставок на складскую недвижимость в Нижнем Новгороде 189
  Ключевые проекты в Нижнем Новгороде 190
  Тенденции и перспективы развития нижегородского рынка складской недвижимости 192
  Общая характеристика рынка складской недвижимости в Самаре 195
  Инвестиционная активность на самарском рынке 198
  Ключевые проекты строительства объектов складской недвижимости в Самаре 199
  Рынок складской недвижимости в Казани 202
  Рынок складской недвижимости в Перми 203
  § 5. УРАЛЬСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ 207
  Объем рынка складской недвижимости и его сегментов в Екатеринбурге 211
  Арендные ставки в Екатеринбурге 213
  Инвестиционная активность в Екатеринбурге 214
  Ключевые проекты строительства объектов складской недвижимости в Екатеринбурге 216
  Рынок складской недвижимости в Тюмени 219
  § 6. СИБИРСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ 220
  Рынок складской недвижимости в Новосибирске 223
  Проекты строительства объектов складской недвижимости в Новосибирске 224
  Рынок складской недвижимости в Красноярске 230
  Рынок складской недвижимости в Иркутске 237
  Рынок складской недвижимости в Омске 239
  Рынок складской недвижимости в Ханты-Мансийский АО 241

   

• Отчет содержит 26 таблиц, 42 диаграммы и 2 рисунка:
  Таблицы:
   
  Таблица 1.      Крупнейшие потенциальные инвестиции на рынке складской недвижимости, $ млрд.
  Таблица 2.      Уровни арендных ставок в городах-миллионниках на январь-февраль 2007 г., $/ кв. м. в год
  Таблица 3.      Объем складских площадей компании FM Logistic в городах России, тыс.кв. .м
  Таблица 4.      Площади крупнейших складских комплексов компании “Росевродевелопмент”, тыс. кв. м
  Таблица 5.      Проекты компании «Евразия Логистик»
  Таблица 6.      Среднестатистическая доля различных видов складских помещений в типовом международном логистическом центре, %.
  Таблица 7.      Состояние рынка складской недвижимости в Москве, первое полугодие 2007 г.
  Таблица 8.      Уровень вакантных площадей, I полугодие 2007 г.
  Таблица 9.      Ставки аренды, первое полугодие 2007 г.
  Таблица 10.    Средние арендные ставки ($ / кв. м / год) (без НДС, не включая операционные расходы). Операционные расходы ($ / кв. м / год)
  Таблица 11.    Уровень арендных ставок на складские помещения класса А и В в Москве в 1 квартале 2007., $/кв. м/год
  Таблица 12.    Размер операционной составляющей арендной платы за пользование складской недвижимостью  в Москве в 2006 -1 квартал 2007 гг., $/кв. м/ год
  Таблица 13.    Основные объекты, сданные в эксплуатацию в I полугодии 2007 г.
  Таблица 14.    Основные проекты, планируемые к вводу до конца 2007 г.
  Таблица 15.    Основные объекты, запланированные к вводу в 2008 г.
  Таблица 16.    Общий объем качественных площадей и доли свободных площадей класса А и В в Санкт-Петербурге в 1 квартале 2007 г.
  Таблица 17.    Арендные ставки и операционные расходы в Санкт- Петербурге в зависимости от класса объекта (А и В)  в 1 квартале 2007 г., $/ кв. м
  Таблица 18.    Складские комплексы класса А и В, открытые в 3-м квартале 2007 г
  Таблица 19.    Строящиеся качественные складские комплексы, открытие которых планируется в 4-м квартале 2007 г.
  Таблица 20.    Компании, владеющие качественными складскими рефрижераторными объектами в Санкт-Петербурге (название компании, адрес объекта, вместимость склада, технические характеристики, предоставляемые услуги, стоимость услуг)
  Таблица 21.    Средние арендные ставки, общая стоимость склада и стоимость за 1 кв. .м. в различных районах Краснодара
  Таблица 22.    Предложение складских помещений по классам (Аренда)
  Таблица 23.    Предложение складских помещений по классам (Продажа)
  Таблица 24.    Арендные ставки на склады разного класса в Екатеринбурге, $/кв. м./ год
  Таблица 25.    Крупнейшие заявленные проекты строительства логистических центров в Новосибирске
  Таблица 26.    Диапазон цен продажи складских помещений на вторичном рынке Иркутска

   Диаграммы:

  Диаграмма 1.       Структура регионального складского рынка по типам складов, тыс. кв. м
  Диаграмма 2.       Объем российского рынка складских услуг в 2006 г. и прогноз на 2007, 2010 гг., млн. кв. м
  Диаграмма 3.       Структура предложения складских помещений (%) по площади, кв. м.
  Диаграмма 4.       Объем складских площадей в крупнейших городах России (по сегментам – А и B, С и D), млн. кв.  м.
  Диаграмма 5.       Структура складской недвижимости в регионах, сдаваемой в аренду, по типам (А, Б, другие),  тыс. кв. м.
  Диаграмма 6.       Объем регионального рынка складской недвижимости в 2004 г. и прогноз на 2010 гг., млн.кв.м.
  Диаграмма 7.       Доля качественных и некачественных складов, сдаваемых в аренду в 2004 г. и прогноз в 2010 г., %
  Диаграмма 8.       Объем  регионального рынка складских услуг в стоимостном выражении в 2004г.  и прогноз на  2010 г., $
  Диаграмма 9.       Средний объем предложений складской недвижимости в крупнейших региональных центрах, тыс. кв. м
  Диаграмма 10.     Доли оборота по различным видам деятельности (слкладирование, транспорт, таможня, упаковка) компании FM Logistic, %
  Диаграмма 11.     Соотношение заявленных и построенных высококачественных помещений, кв. м
  Диаграмма 12.     Доля различных сегментов на рынке складской недвижимости Москвы
  Диаграмма 13.     Объем предложения складской недвижимости (общее предлоежние и новое строительство) в Москве в 2004-2007 гг., тыс. кв. м
  Диаграмма 14.     Объем ввода в эксплуатацию качественных складских помещений в московском регионе в 2007 г., поквартально, кв. м. 
  Диаграмма 15.     Доля предложений  складской недвижимости различного класса (А, В и С)  в Москве, %
  Диаграмма 16.     Распределение спроса на складские помещения по направлениям Московского региона в 3-м квартале 2007 г.
  Диаграмма 17.     Профиль арендаторо по виду деятельности на московском рынке складской недвижимости, %
  Диаграмма 18.     Распределение спроса по величине арендуемой площади в Москве в 1 кв. 2007 г., %, оценка Knight Frank Research
  Диаграмма 19.     Спрос на высококачественные склады в Москве: аренда, покупка, ответственное хранени, кв. м, %.
  Диаграмма 20.     Динамика средних арендных ставок за пользование складской недвижимостью класса А в Москве в 1999-2006 гг. и прогноз на 2007-2008 гг., $/кв. м/год, по данным Knight Frank (без учета коммунальных платежей, операционных расходов и НДС)
  Диаграмма 21.     Динамика средних арендных ставок в классах А и В в Москве в 2002-2006 гг. и в 2007 г. (поквартально – III и IV кв. – прогнозные значения) , $/кв. м/год, по данным Blackwood(включая операционные расходы, без НДС)
  Диаграмма 22.     Размер арендных ставок на складские помещения в Москве в 2002-2006 гг. и прогноз на 2007 г., $/кв. м. /год (включая эксплуатационные расходы, без НДС)
  Диаграмма 23.     Зависимость ставок от сроков аренды и арендуемой площади, $/кв. м/год
  Диаграмма 24.     Соотношение построенных и непостроенных объектов из заявленных к строительству в 1 кв. 2007 г., тыс. кв. м
  Диаграмма 25.     Распределение складских помещений класса А по направлениям в Подмосковье, %
  Диаграмма 26.     Распределение складских объектов по направлениям в Подмосковье, % (данные компании ITF Development)
  Диаграмма 27.     Распределение спроса на складские площади по направлениям Московского региона в I квартале 2007 г., %
  Диаграмма 28.     Структура рынка складской недвижимости по классам (А, В, С и D) в Санкт-Петербурга, %
  Диаграмма 29.     Прирост площадей складских комплексов высокого класса по кварталам, 2007 г.
  Диаграмма 30.     Удельная доля складских комплексов, предназначенных для сдачи в аренду и для собственных нужд в общем объеме ввода, I полугодие 2007 г.
  Диаграмма 31.     Объем спроса на склады классов А и В в Санкт-Петербурге в начале 2007 г., тыс. кв. м.
  Диаграмма 32.     Структура спроса по уровню арендных ставок в Санкт-Петербурге в 1 квартале 2007 г., %
  Диаграмма 33.     Географическая структура введенных складских комплексов, I полугодие 2007 г.
  Диаграмма 34.     Доли районов Краснодара в общем количестве продаваемых в городе складов, %
  Диаграмма 35.     Доли районов Краснодара в общем количестве арендуемых в городе складов, %
  Диаграмма 36.     Средняя площадь складов, выставленных на продажу, в различных районах Краснодара, кв. .м
  Диаграмма 37.     Доли владельцев крупнейших складских комплексов классов А и В в Самаре, %
  Диаграмма 38.     Структура предложения объектов коммерческой недвижимости в Перми по состоянию на июнь 2007 г., %
  Диаграмма 39.     Объем сегментов складского рынка в Екатеринбурге, тыс. кв. м
  Диаграмма 40.     Распределение предложения складской недвижимости по классам в Красноярске, февраль 2007, кв. .м, %
  Диаграмма 41.     Структура предложения вакантных площадей по административным районам Красноярска, февраль 2007, %
  Диаграмма 42.     Структура предложения по размеру складских помещений в Красноярске, %
   Рисунки:
  Рисунок 1.      Распределение спроса на высококачественные площади по географическим направлениям в Подмосковье
  Рисунок 2.      Распределение общего предложения площадей класса А по географическим направлениям в Подмосковье