Оптимальная ставка аренды коммерческих помещений: на что опереться кроме интуиции и мнения могучих специалистов?

Видели ли вы огромные объявления с надписью "АРЕНДА" и телефоном размером в половину здания бизнес-центра как раз в тот момент, когда спрос на помещения в бизнес-центрах был огромен? Попытка обратиться туда заканчивалась потрясением от объявленной арендодателем цены. Глядя на темные окна этого бизнес-центра, занимающие целые этажи, вы потом иронично усмехались и недоуменно пожимали плечами.

А бывало ли, что ваш арендодатель, с которым у вас сложились доверительные отношения, переживал, что установил вам слишком низкую арендную плату? Вы старались посочувствовать ему в какой-нибудь веселой форме, а про себя думали, что вряд ли он эти помещения может сдать дороже.

Так выглядит ситуация с точки зрения арендатора. А что арендодатель? Казалось бы, постоянное изучение ситуации на рынке должно позволить установить оптимальную ставку арендной платы. Но как же формируется представление об этой самой оптимальной ставке? Зачастую оно формируется на основании изучения информации, размещенной в специализированных справочниках и специализированных порталах. На практике разница между декларируемыми ставками и реальными может быть значительной. Да и разброс арендных ставок на похожие помещения велик.

Как же определить эту самую оптимальную ставку аренду?

Наша статья адресована людям, которые владеют коммерческими помещениями, но управление ими не является для них основным видом деятельности. Большинство этих людей рассматривает (вполне обоснованно) коммерческое помещение как долгосрочный актив, растущий в цене, который к тому же может приносить доход в виде поступлений от аренды. В вопросах аренды они руководствуются не только публикуемой информацией о рынке, но и советами специалистов, а иногда и просто интуицией.

Нередко, когда дело доходит до переговоров о величине аренды, арендодатель стоит перед типичным выбором: сдавать "за бесценок", но уже сейчас, или сдавать за "хорошие деньги", но неизвестно когда.

И в этом случае выбор из экономической области часто переходит в область психологическую. Зачастую кажется, что самой важное - это выдержка. Главное - сразу не соглашаться на предложение сдавать по ставке аренды ниже желаемой. При этом забывают и об упущенной выгоде, да и о том, что пустое помещение требует расходов на обслуживание. Наконец, в какой-то момент нервы не выдерживают и помещение сдается. При этом у арендодателя ощущение, что если бы он подождал еще немного, то точно бы нашелся покупатель за более высокую цену.

В результате мы наблюдаем парадоксальное явление:

•  множество помещений, которые не сдаются, и их владельцы ходят довольные - ведь они не продешевили;

•  множество помещений, которые сданы, и их владельцы переживают, что сдали их за бесценок.

Как тут быть? Можно ли при назначении ставки арендной платы опереться на экономические расчеты, причем достаточно простые, чтобы их мог сделать любой владелец недвижимости?

Можно. Для этих целей мы предлагаем к рассмотрению нашу методику.

Когда помещение сдается в аренду, в редких случаях обговариваются длительные сроки аренды: договор, как правило, заключается на год. Как долго пробудет конкретный арендатор в вашем помещении сказать сложно, мы живем в постоянно меняющемся мире. Но в среднем, по нашим оценкам, срок аренды помещения, составляет 3 года. Предлагаем ориентироваться на этот показатель.

Далее определение оптимальной ставки аренды строится на простейшем экономическом расчете: сравниваются варианты аренды помещения по получаемому валовому маржинальному доходу за 3 года.

Под валовым маржинальным доходом понимается выручка от сдачи помещения в аренду (со всеми налогами) за минусом условно-постоянных расходов, связанных с содержанием помещения. Переменными величинами вариантов выступают ставка аренды и время экспозиции (время, пока помещение стоит пустым).

Сравнивая результаты, вполне может оказаться, что вариант, при котором вы можете сдать помещение прямо сейчас, но по низкой ставке, мало чем отличается от варианта, при котором вы сдадите помещение через полгода, но за более высокую стоимость.

А ведь можно еще и применить теорию временной стоимости денег, по которой деньги сейчас стоят дороже, чем деньги завтра. Продисконтируйте получаемый доход по ставке безрисковых вложений и разница между вариантами будет еще нагляднее. В качестве безрисковых вложений мы рассматриваем депозиты Сбербанка РФ.

Вы можете проделать эти расчеты самостоятельно или с помощью нашей программы "Сравнение вариантов аренды", которую мы подготовили специально для этого случая.

Здесь не потребуется ни специальных экономических знаний, ни особого понимания процессов на рынке недвижимости. Только укрупненные данные о своем объекте недвижимости, минимальное умение работать в Excel'е и ваша интуиция.

Потребуется ввести площадь сдаваемого помещения, величину условно-постоянных расходов в месяц, ставку дисконтирования (или оставьте наш вариант по умолчанию) в таблицу следующего формата:

Далее можно просчитать возможные варианты, меняя ставки аренды и время экспозиции помещения. На сколько может измениться время экспозиции в зависимости от ставки аренды мы предлагаем определить вам. Обычно, чем выше ставка аренды, тем дольше время экспозиции.

Попробуйте рассмотреть разные варианты арендной ставки и времени экспозиции и, ориентируясь на валовый маржинальный доход, определите оптимальный вариант.

Для попарного сравнения вариантов в программе предусмотрена специальная таблица.

Программу "Сравнение вариантов аренды" вы можете бесплатно скачать с сайта наших партнеров. В программе содержатся подробные инструкции для пользователей.

Мы желаем вам успеха в мире коммерческой недвижимости и надеемся, что наши советы окажутся вам полезными.